Slik bruker Obos kunstig intelligens til å vurdere tomtekjøp og prosjektutvikling

­Kunne kunstig intelligens helautomatisere uttegningen av skisser av nye bygg i en tidlig fase? Kunne man laste inn data om tomten, som størrelse, terreng og bebyggelse i nærheten i et dataprogram? Og i tillegg få en automatisk sjekk av prosjektet opp mot lover og reguleringer som berører tomten? 

For deretter å la et avansert stykke programvare bygget på kunstig intelligens saumfare dataene, koble sammen fakta og kjøre et så stort antall simuleringer at programmet til slutt kunne foreslå en matematisk optimal løsning med tanke på fotavtrykk, høyder og byggevolum?

Dette var spørsmål Obos og andre eiendomsutviklere skulle ta stilling til for fire-fem år siden.

Etter å ha testet teknologien til en ekstern leverandør, viste svaret seg å være nei. Helautomatisering var ikke veien å gå. Mye av det modellen de testet fikk til var riktignok både interessant og imponerende, men modellen kunne også finne på å foreslå urealistiske design; for eksempel for smale bygninger, konstaterer BI-forskerne Vegard Kolbjørnsrud og Ragnvald Sannes i en studie av problemløsing med kunstig intelligens hos to store nordiske aktører i byggebransjen; Obos og Nordr.

Så noen helt nye muligheter

Men selv om helautomatisering ikke var svaret, så øynet fagfolkene hos eiendomsutviklerne en annen stor mulighet i programmet med den kunstige intelligensen. De ønsket seg muligheten til å selv analysere støy, lysforhold og mulig volum på bygg på en tomt mye raskere enn før. Samtidig som teknologien tok høyde for lover, reguleringer og andre rammer. De ønsket å selv legge inn ulike «grep» på en tomt, for så å raskt få modellens svar på konsekvenser og hva som faktisk kunne la seg gjøre. (Artikkelen fortsetter etter faktaboksen og annonsen)

Eksempel på bruk av kunstig intelligens i Obos

Illustrasjon som viser hvordan Obos brukte kunstig intelligens til å se hvordan et nytt grep på en tomt i Nøstegaten i Bergen endret forutsetningene. 

Et forslag til endret utbyggingsgrep ble fremlagt kun dager før et planvedtak. Ved hjelp av digitale verktøy/kunstig intelligens-teknologi fra Spacemaker og 7 Analytics kunne Obos raskt se og formidle til beslutningstakere i kommunen at den foreslåtte endringen blant annet ville få store konsekvenser for vindforhold, så vel som for dagslysforhold i boliger og flomforhold, forklarer Anders Skauge, utviklingssjef i Obos Nye Hjem. Resultatet var at forslaget ble frafalt, og opprinnelig plan ble vedtatt. 

Skissen til venstre: Planforslag til politisk behandling med gode vindforhold på uteareal, med skjermede uteareal for beboere og barnehage.

Skissen til høyre: Viser hvordan en foreslått endring i sluttbehandlingen av saken, med blant annet bevaring av et bygg, påvirket vindforholdene.

Foto

Obos

 

Da leverandøren, Spacemaker (som etter den tid har skiftet navn til Autodesk Forma), justerte programvaren sin etter kundenes ønsker, slik at mennesker og maskiner med kunstig intelligens kunne samarbeide mer interaktivt, skjøt da også bruken fart.

I 2019 inngikk Obos og Spacemaker en samarbeidsavtale som de den gang opplyste hadde en verdi på 20 millioner kroner:

Kunstig intelligens skulle nå inn som standardverktøy i tidligfasen i alle store Obos-prosjekter.

Teknologi-nysgjerrig konsernsjef

Obos, landets største boligbyggelag, har brukt kunstig intelligens på flere områder i driften de siste årene, og har gjort seg noen erfaringer. De bruker kunstig intelligens i fakturahåndtering, de bruker kunstig intelligens fra flere leverandører i tidligfasen ved tomtekjøp og eiendomsutvikling og de vurderer også å ta kunstig intelligens i bruk i rådgivningsfunksjonen de har overfor borettslag. Konsernsjefen i Obos, Daniel Kjørberg Siraj, omtaler imidlertid ikke kunstig intelligens som verken noen revolusjon eller et kvantesprang. Han snakker om det som én av mange typer ny teknologi de enten prøver ut eller begynner å bruke i Obos.

– Vi har engasjert oss i robot-teknologi, og vi var tidlig ute med å utforske blockchain-teknologi. Å være interessert i ulike former for ny teknologi som gjør nye ting mulig på ulike virksomhetsområder har vært viktig for oss hele tiden, sier Siraj.

– Jeg tenker at det skaper en modenhet i organisasjonen til å møte fremtidens utfordringer.

– Skepsisen snudde

Ifølge Obos-sjefen var det denne teknologinysgjerrigheten som gjorde at Obos i 2019 begynte å samarbeide med Spacemaker.

– De hadde først noen voldsomme vyer om at det skulle autogenereres tegninger av utbyggingsløsninger i tidligfasen. Erkjennelsen er at denne teknologien ikke skapte verdi alene, men at den etter noen justeringer er blitt et nyttig støtteverktøy for medarbeiderne og lederne her, sier Siraj.

– Kunstig intelligens bidrar til å redusere tiden vi bruker på å utrede ulike alternativer. Vi sparer massevis av timeverk hver gang.

Han sier at det for ham som toppsjef har vært viktig å investere i kunstig intelligens for å se hva det kunne gi, men han medgir at det var stor skepsis internt til å begynne med.

– Det var mye penger som skulle legges på bordet, og for de første prosjektene som skulle bruke dette ble det djevelsk dyrt. Å bruke så mye penger på datateknologi uten at vi visste om det ville ha verdi, var en ganske tung beslutning å få støtte for.  

De bestemte seg for å ta halvparten av investeringen fra en sentral innovasjonspott i Obos, men enhetene fikk samtidig beskjed om at de på sikt måtte ta hele kostnads- og resultatansvaret for teknologien selv hvis de skulle fortsette å bruke den.

– Innføringen og bruken av den nye teknologien måtte ha en konsekvens, sier Siraj.

– Har skepsisen snudd?

– Ja, nå er dette blitt en integrert del av måten vi jobber på, som sparer oss for mye tid.

– I debatten om kunstig intelligens vises det til at den typen teknologi kan gjøre grove feil. Hvordan vurderte du risikoen?

– Jeg opplevde ikke at risikoen var stor, for det har aldri vært meningen at vi skulle overlate bygge- og boligprosjektene fullstendig til datamaskinene. Vi skulle bruke teknologien til å utrede alternativer i en tidlig fase, slik at vi kunne bruke mindre tid på å velge hvilke plangrep vi skal gå videre med. I de neste fasene av prosjektene har vi fremdeles arkitekter som tegner, og vi gjør fremdeles støyberegninger og dagslysberegninger på stedet.

Kompliserte tomter

Anders Skauge, utviklingssjef i Obos Nye Hjem, er en av dem som jobber med kunstig intelligens-teknologien i Obos i det daglige. Han forklarer at én av grunnene til at kunstig intelligens er nyttig i den tidlige fasen der de vurderer tomtekjøp, er at det er få tomter igjen i bynære strøk som er enkle å bygge på.

– Det er mer og mer komplekse tomter som skal vurderes, og vi må kanskje vurdere flere tomter enn før også, for hver tomt vi faktisk kjøper. Dette er veldig ressurskrevende, men det er blitt mindre ressurskrevende med kunstig intelligens. Vi hadde også behov for et verktøy som reduserer risikoen ved tomtekjøp, gjennom tidlige analyser av hva det faktisk kan være mulig å bygge på de aktuelle tomtene, sier Skauge.

Anders Skauge, utviklingssjef i Obos Nye Hjem.

Foto

Anita Myklemyr

Men ingen tomt er lik, og erfaringen er fremdeles at maskinene ikke kan gjøre disse vurderingene alene. De menneskelige hjernene må være med.

– Hvor bommer teknologien?
– Det kan for eksempel handle om tilpasninger inn mot bebyggelse som ligger rundt, og at stedets karakter og arkitektur er avgjørende for hvilken type utbygging som vil passe inn. Der trenger vi menneskelig erfaring, følelser og vurderingsevne, sier Skauge.

Sol, vind, utsikt og flom

Til gjengjeld har de stor nytte av å bruke ulike typer teknologi til å raskt få vurdert data for eksempelvis solforhold, skygge på naboområder, vindforhold for ulike alternativer, vei- og togtrafikk.

Teknologien som inneholder kunstig intelligens videreutvikles underveis. Det er leverandørene som «trener» dataene og utvikler modellene, mens Obos kommer med innspill og ønsker.

Skauge forteller at de tester verktøy med kunstig intelligens på ulike områder. De har for eksempelvis brukt et verktøy for mer detaljert planlegging av leiligheter og bokvalitet, og de tester et verktøy som brukes i vurderingen av grunnforholdene på tomten og fare for ras.

– Det at vi startet så tidlig med kunstig intelligens, gjør oss litt mer åpne for å teste nye verktøy også på andre områder, sier Skauge. – For oss er kunstig intelligens kraftige støtteverktøy som vi håper og tror gjør oss bedre og mer effektive.

Han mener at den største gevinsten med bruken av kunstig intelligens før kjøp og i utviklingen av tomter er at de i tidligfasen kan vurdere flere alternative løsningsforslag før et planforslag utarbeides. De har også kapasitet til å vurdere flere tomter på en mer rasjonell, forutsigbar og tryggere måte. Bare det å vite vet at de har vurdert flere løsningsforslag, oppleves som en trygghet i seg selv.

– Dette gjør at vi som ledere får et bedre beslutningsgrunnlag, i tillegg til tiden vi sparer. Hvis en person skal gjøre dette manuelt, må det brukes veldig mye tid på tegning og arealberegning i hvert tilfelle. Før fikk vi heller ikke ut opplysninger om vind uten å bestille en fagrapport, for eksempel.

– Reduserer risiko

Via modellene kan Obos også raskt se hvordan ulik utforming av leiligheter påvirker utsikten til både beboere og naboer, forklarer Skauge. Dette fordi modellen, ved hjelp av en terrengmodell, data for eksisterende bebyggelse etc. umiddelbart «ser» både hvordan ny bebyggelse påvirker omgivelsene og hvordan omgivelsene påvirker det som planlegges.

– Det hadde vært en voldsom oppgave å beregne dette manuelt, forklarer Skauge

I den offentlige debatten snakkes det mye om de store feilene kunstig intelligens kan gjøre. Hvis Obos får en feil i beregningsgrunnlaget i tidligfasen, risikerer de å kjøpe en tomt for dyrt, men Skauge sier at de så langt ikke har opplevd slike feil. Han tror for øvrig det kan være større risiko for den typen feil hvis mennesker gjør beregningene. Han legger til at de også reduserer risiko ved å etterkontrollere en del av det maskinene gjør; for eksempel ved å bestille fagrapporter for støy og dagslys.

– Etter at vi først har kjøpt en tomt, skal den dessuten utvikles over flere år, og i de fasene er arkitekten og planleggeren viktigere enn kunstig intelligens; selv om det benytts også i denne fasen. Og helt til slutt vil det være politikere som bestemmer hva slags bygg det er som skal komme på tomten.

Obos har forskjellige typer boliger i porteføljen, og det er mange biter som skal på plass før et boligområde står ferdig. Her et ferdigstilt Obos-boligområde på Oksenøya på Fornebu, som Obos og TAG Arkitekter fikk Landskapsarkitekturprisen for i 2022.

Foto

Morten Rustad, VJUS / Obos

Kan involvere flere

Kunstig intelligens har forandret måten Obos jobber på i tidligfasen. Om ikke alle har dybdekunnskap, så må alle − i hvert fall alle som driver med utvikling og tomtekjøp − kjenne til hva kunstig intelligens-verktøy kan gi av muligheter og begrensninger, ifølge Skauge. Når det gjelder ledelse, så er den største forskjellen at lederne ikke bare får et forslag de skal ta stilling til. De kan gå flere runder med mer utvidede diskusjoner.

– Vi kan sette oss ned sammen, med Daniel også, og bruke modellen til å vurdere ulike alternativer. Vi kan raskt få et bilde av hva som skjer hvis vi legger på en etasje eller flytter en vegg. Vi kan lettere samarbeide helt fram til beslutning og endelig vedtak. Dette gir et mer robust beslutningsgrunnlag, sier Skauge.

At kunstig intelligens kan overta jobbene til folk er et tema i samfunnsdebatten, men Skauge sier at dét ikke har skjedd i hans avdeling.

– Siden verden er blitt mer kompleks og det er færre enkle tomter igjen, så er det hos oss flere som jobber med både tomtekjøp og utvikling nå enn før vi startet med kunstig intelligens. Vi må vurdere flere tomter enn tidligere for å kjøpe én, og planprosessene har blitt både lengre og mer komplekse. Vi trenger fortsatt kompetente mennesker til å vurdere de svarene den kunstige intelligensen gir.

– Har demokratisert prosessen

Like viktig som å spare tid, er nettopp det at ny teknologi leder til gode diskusjoner, mener konsernsjef Daniel Kjørberg Siraj.

– Kunstig intelligens har demokratisert prosessen, sier Daniel Kjørberg Siraj. 

Foto

Anita Myklemyr

Etter innføringen av Spacemaker ble kommunikasjonen rundt løsninger og analyse mer intuitiv og visuell, registrerer forskerne som følger innføringen av teknologien deres hos Obos. Brukerne kan diskutere en felles tredimensjonal representasjon av eiendommer som er enkel å forstå, og prøve ut ulike ideer. Deltagerne kan ha mindre teknisk ekspertise, men bidra med annen verdifull innsikt og andre perspektiver.

Obos-sjefen sier det har demokratisert prosessen.

– Det har gjort at flere kan delta i diskusjonene. Du trenger ikke være arkitekt for å vite hvordan du skal deisgne og lese av alle analysene, også siviløkonomer og sivilingeniører kan jobbe med dette, sier Siraj.

Selve topplederrollen har imidlertid ikke endret seg selv om Obos har begynt å bruke kunstig intelligens i enkelte deler av virksomheten.

– Når vi skal se framover, vil jeg aldri stole kun på et tall basert på en beregning gjort av kunstig intelligens. Jeg vil ha med meg de smarte menneskene vi har ansatt her, for å diskutere om Obos er det vi vil være. Kunstig intelligens kan ikke svare på hva som er rett strategi for oss som organisasjon.

Men Siraj har testet den offentlig tilgjengelige kunstige intelligensen til ChatGPT i arbeidet med et par foredrag.

– Det ene var om ledelse i krevende tid, der var ChatGPT ubrukelig. Men på det andre temaet ble jeg litt imponert. Jeg har kristen bakgrunn og skulle snakke om å være kristen toppleder i næringslivet. Der ga ChatGPT noen gode tips om knagger jeg kunne disponere foredraget ut fra.

Edruelige forventninger

Obos vil fortsette å teste bruk av kunstig intelligens i virksomheten, og Siraj tror det meste av verdiskapingen vil komme i krysningspunktet mellom mennesker og maskiner. Han ser ikke for seg at kunstig intelligens vil «flytte de store pengene», men tror det kan øke konkurransekraften noe og kanskje trimme kostnadsbasen.

Mens den offentlige debatten om kunstig intelligens har en tendens til å strekke seg fra at kunstig intelligens skal kunne løse «alt» til at kunstig intelligens er «dommedag», mener konsernsjefen i Obos at man må ha et edruelig forhold til alt av trender og teknologi.

– Vi må ikke bli helt frelst på verken den ene eller andre trenden, men vi må være nysgjerrige. I Obos må vi alltid holde fokus på de viktigste oppgavene våre. Vi skal bygge hjem til folk, og vi skal sørge for at folk har råd til å bo i de hjemmene. Den oppgaven tror jeg aldri man kan sette helt bort til kunstig intelligens.