Imperiet Obos vokser inn i himmelen

Obos har i det stille blitt Nordens største boligbygger og har snart 500.000 medlemmer. Lobbyvirksomhet er bare en bitte liten del av virksomheten. Denne uken ble det klart at konsernsjef i Obos Daniel Siraj kunne sprette sjampagnebrusen. Ap og Sp sikret flertall for ny E18 vestover fra Oslo, og sprakk med det fylkesrådet i Viken.

De 20 årene jeg var i kommunen, var Obos en kraftfull lobbyist - i likhet med andre store utbyggere

Boligkolossen har vært omdiskutert i sommer etter at politiske motstandere av E-18-utbyggingen mente det var ufin innblanding fra Obos å drive lobby til fordel for motorvei. Obos skal bygge 7500 boliger på Fornebu og har en klar interesse av splitter ny vei.
At utbyggere forsøker å påvirke lokasjonen av viktig infrastruktur, er ikke nytt og på ingen måte ulovlig.

– De 20 årene jeg var i kommunen, var Obos en kraftfull lobbyist - i likhet med andre store utbyggere, sier Oslos tidligere plan- og bygningsjef Ellen de Vibe.

Hun vektlegger at prosessene i Oslo som regel er mer strukturerte og mindre vilkårlige enn de kan være i mindre kommuner.

– Lobbyisme skjer. Utbyggere har alltid kontakt med politikerne underveis, og dette er ganske profesjonelt med tanke på illustrasjoner og tekstlige begrunnelser.

Men så er Obos en ganske annerledes boligbygger, ble det hevdet fra blant andre Miljøpartiet de Grønne.

Eid av alle

De har et poeng. For det første er det ikke et selskap, men et samvirke eid av medlemmene. Og det er snart hver tiende nordmann. Et antall på størrelse med en middels stor norsk by melder seg inn årlig. Fortsetter veksten i år, har Obos en halv million medlemmer innen utgangen av året.

Man kan jo stille spørsmål om et flertall av Obos medlemmer ser seg tjent med større trafikk inn til Oslo sentrum – noe de fleste samferdselseksperter vil si er resultatet av større motorveier.

Men det er uklart hvor mye Siraj trenger å lytte til medlemmene sine. Mens lederen i et selskap mottar instrukser fra styret som representerer eierne, må Obos-sjefen gjøre ting litt annerledes. I E-18-saken fikk han utført en undersøkelse blant medlemmene. Den viste at, joda – flertallet støttet veiutbygging. Ferdig med det.

Unik historie

Eller kanskje ikke. For Obos har en særegen sosialdemokratisk historie som boligbyggelag og utbygger av rimelige boliger til den fremvoksende middelklassen. De store drabantbyene rundt Oslo, som Lamberseter og Holmlia ble bygget av Obos for medlemmene på tildelte tomter fra kommunen.

Obos elsker fortsatt å spille på historien som sosialdemokratisk samfunnsbygger. Reklamebyrået Atyp viser på egne nettsider hvordan grunntanken bak boligbyggelaget blir brukt til å skape avstand til konkurrenter og nærhet til kunder med kampanjen #MittObos. Som samvirke kan Obos «hevde å ha en annen motivasjon enn konkurrentene som primært drives for og av profitt», som de skriver. Kampanjen har fungert som bare rakkern. Ifølge reklamebyråets egne målinger er det nå 105 prosent flere som mener Obos bidrar positivt til nærmiljøet og 38 prosent flere som mener det er positivt at Obos er utbygger. Dette var riktignok tall som ble hentet inn før E18-bråket.

Likevel er det klart at Obos har en vinnende formel, selv om det siden liberaliseringen på 80-tallet opererer med samme vilkår som alle andre i eiendomsbransjen. Boligene selges til markedspris, som for Obos-prosjektet Middelthunet ved Frogner Stadion i Oslo betyr 275.000 kroner per kvadratmeter – eller 97,4 millioner hvis du har råd til toppleiligheten (som fortsatt står usolgt). Medlemmene har noen fordeler. Obos hevder for eksempel at de selger billigere enn de kunne har gjort. Men det er vanskelig å bevise. Medlemmene får også rabatter på oppussing og på kulturrangementer som teoretisk kan veie opp for den årlige kontigenten. Dessuten står de først i køen når en Obos-leilighet skal selges, rangert etter hvor lenge de har vært betalende medlemmer. Man kan snakke om et adelskap. Ifølge Finansavisen hadde første kjøper på Middelthunet 73 års ansiennitet. Tøft for yngre, så klart. Men så var det uansett ikke prosjektet for en typisk førstegangsetablerer.

Tidenes år

At suksessformelen virker, blir enda tydeligere når man ser på regnskapene. 2019 ble det beste økonomiske året i samvirkets 90-årige historie. Resultatet før skatt kom på 3,7 milliarder kroner. Samvirker betaler ikke utbytte, så det blir en del oppsparte midler av det. Bokført egenkapital er på 27,5 milliarder kroner. Og siden kapitalen ofte er knyttet til eiendom som stiger i verdi, ble den verdijusterte egenkapitalen fastsatt til skyhøye 45 milliarder kroner. Selvaag Eiendom klarer seg med 4,5 milliarder i egenkapital. Equinor har ti ganger høyere egenkapital, men er også blant verdens største selskaper og omsetter for 50 ganger mer enn Obos i løpet av et år.

I et tiårsperspektiv blir veksten nesten uvirkelig. Tilbake i 2009 da finanskrisen herjet, var årsresultatet til Obos 634 millioner - også det et av de beste resultatene til da, og egenkapitalen ble bokført til beskjedne 5 milliarder. Antallet medlemmer var kun 153.000, en tredjedel av dagens.

Imperiet bygges

Den formidable veksten skyldes ikke bare at Norge har gjennomlevd tidenes boligpris-gallopp. Gjennom hele verdikjeden, fra tomtekjøp til drift, øker makten og innflytelsen til Obos bare mer og mer for hvert år som går. For det første har Obos den desidert største tomteporteføljen. Men de har også en hånd på rattet i selve byggeprosessen. De største byggeprosjektene legges vanligvis ut på anbud, og da gjerne til flere av de store entreprenørselskapene AF Gruppen, Veidekke og JM, som Obos har eierandeler i. Eierskapet i to siste ble nylig solgt til Ivar Tollefsens Fredensborg og John Fredriksen-dominerte Norwegian property.

Man skal lete lenge rundt i det tette nettverket i Eiendoms-Norge for ikke å finne forgreninger til Obos. Nettverket blir trolig enda sterkere når bransjen flytter sammen i Construction City, en næringsklynge for bygg og anlegg. Obos, AF Gruppen og Betonmast har som ambisjon å flytte inn på området med sine hovedkontorer fra 2024.

Bransjen har merket seg at noe har skjedd med boligbyggelaget. Konsernsjef Daniel Siraj ble for første gang kåret til eiendoms-Norges mektigste i år. Noe han selv mente var overraskende.

Det burde det ikke være. En rekke mindre boligbyggelag har valgt å smelte inn i Obos-felleskapet de siste tiårene. På byggesiden ble boligutbyggeren Block Watne kjøpt opp i 2014 som en del av strategien med å etablere Obos i hele landet. Oppkjøpet løftet Obos helt til toppen blant Nordens boligutbyggere. Allerede er om lag halvparten av boligsalget til Obos i Sverige. Fra november 2020 er planen at Obos skal åpne for medlemskap i Sverige også. Så langt i år har boligsalget gått litt trådere, men Obos egen halvårsrapport viser at de nå har flest igangsatte boliger i Norden av alle de sammenligner seg med.

I Oslo er samvirket i ferd med å bli fullstendig dominerende. Mens Obos førte opp 11,8 prosent av alle nye boliger i Oslo i 2015, førte de opp hele 27,3 prosent av nye boliger i 2019. Til nå i år, med lav aktivitet i markedet, er det enda litt høyere med 29,4 prosent.

Startet bank

Det har blitt stadig flere aktiviteter. Til konkurrerende boligbyggelags store fortvilelse er Obos den eneste aktøren som nå driver egen bank. Og den vokser fort. Utlånet fra Obosbanken økte med 15 prosent i fjor og er nå på 40 milliarder kroner.

Mye skjedde under den forrige konsernsjefen Martin Mæland. Han fikk betydelig innflytelse på boligpolitikken i sin tid. Samfunnsøkonomen Mæland hadde bakgrunn fra AUF og satt i bystyret i Oslo i 1975 - to år før Obos fikk sitt aller siste festetilsagn fra kommunen. Mæland ble ansatt av en annen Ap-mann, Ivar Mathisen. Den unge Mæland stilte med en god forståelse av det politiske spillet rundt frislippet av boligmarkedet og var godt posisjonert for å ta samvirket inn i den nye tiden, noe han blant annet gjorde med å starte oppsparingen av egenkapital.

Etter at prisreguleringen ble oppgitt i 1982 satt Obos med 1000 usolgte leiligheter på Holmlia. Innskuddet den gangen var på rundt 250.000 kroner for et rekkehus, og det var for mye for akademikerpar med studielån. Men kanskje man kunne låne dem innskuddet? Dessverre hadde ikke samvirket konsesjon til å drive med bankvirksomhet selv. Løsningen ble at Obos tok opp lån i banken som ble lånt videre til medlemmene med et lite påslag.

Det ble også starten på det som mye senere og etter mange omveier i 2013 skulle bli en bank. I sine memoarer forteller Mæland om kampen med myndighetene for å få låne ut mer til medlemmene:

«Like før jeg tiltrådte som konsernsjef, ble min forgjenger Ivar Mathisen invitert ned på kontoret til sjefen i Norge Bank, Knut Getz Wold. Både Ivar og jeg hadde sittet i bystyret sammen med hans kone Gerd Woll, i flere år, så vi kjente dem godt. Getz Wold var styremedlem i borettslaget der han bodde. De hadde søkt om vedlikeholdslån i OBOS. Men det var blitt avslått. Getz Wold mente at OBOS burde ha plikt til å låne ut midler av sin likviditet fra borettslagene til vedlikeholdslån til de eldre lagene. Ivar Mathisen kom rød i toppen tilbake på kontoret og fortalte at han hadde lekset opp for Getz Wold. At akkurat han, av alle, kunne si noe slikt, han som var sjef i Norges Bank! Det var uhyrlig. Det var jo han og finansdepartementet som hadde bestemt at bankene ikke fikk låne ut mer penger til OBOS og andre. Det var jo på grunn av han at OBOS ikke hadde flere midler å låne ut. Derfor hadde ikke OBOS mulighet til å skaffe nok penger til alle borettslagene som ønsket vedlikeholdslån i 1983. Jeg tror Ivar Mathisen ga Getz Wold noe å tenke på.»

Og når kolossen synes helt ustoppelig, ble Obos til alt overmål i fjor også kåret til en av Norges mest attraktive arbeidsgivere. Eiendomsbransjen er ikke langt unna å være landets mest lukrative. Dessuten får ansattte rentesubsidierte lån i Obosbanken.

Tar tunge løft

Men størrelsen har også en positiv side. Aktører i eiendomsbransjen innrømmer gjerne at Obos er en fremragende konkurrent som har et spesielt fortrinn. Størrelsen gjør at de kan drive frem nye bydeler nærmest alene. Ulven-området i Oslo skal bygges ut i årene fremover. Frem til nokså nylig var dette et ingenmannsland mellom gamle lagerbygg og noen av landets mest trafikkerte veier. Bare Obos hadde musklene til å ta de første tunge løftene og tilby rimeligere boliger til pionerene som var villige til å flytte inn først.

– Samtidig er det klart at Obos har blitt mektige gjennom alle oppkjøpene sine både i Norge og Sverige, sier Ellen de Vibe og minner om at veldig store aktører alltid utgjør en trussel for mangfoldet i bransjen.

– Det blir kanskje færre måter å jobbe på. Og viktigst, når Obos er så store som de er blitt, så er det viktig at de tar samfunnsansvar, sier hun.

de Vibe har merket seg Obos intensjon om å hjelpe Oslo kommune med å tilby rimeligere boliger via det såkalte leie-til-eie programmet. Hun håper det blir en viktig del av Obos samfunnsansvar fremover.

Selv har hun studert planene til ordfører Sadiq Khan i London hvor hun også ble med Obosstyret på omvisning. Khan har et mål om at 60 prosent av nye boliger i et utviklingsområde skal være opp til 30 prosent rimeligere enn markedspris. Andelen slike boliger i London lå på 13 prosent da Kahn tiltrådte.

– Det er et veldig ambisiøst mål og vanskelig å få til, men man ser seriøst på det, sier hun.

Så langt har den britiske regjeringen motsatt seg lovendringene man tror må innføres for å trappe opp satsingen.