– Ingen partier har en gjennomtenkt boligpolitikk

Siden 80-tallet har boligmarkedet i stor grad styrt seg selv uten offentlige inngrep. Det har gitt færre nye boliger enn vi trenger og har skapt en voksende gruppe unge utenfor boligmarkedet. Kan det fortsette slik?

• Politisk maktfaktor. Blir gruppen utenfor boligmarkedet stor nok, kan boligmarkedet snus opp ned, men ingen partier har så langt prøvd å nå dem.

• Store konsekvenser. Leder i Boligprodusentene, Per Jæger, mener vi trenger en overordnet boligpolitikk dersom vi ikke skal få store samfunnsproblemer.

• Tokyo bygger mer. Løsningen er like enkel som den er vanskelig. Det må bygges mer over tid. Det har man fått til i Tokyo. Men kan japanske regler overføres til en særnorsk byggekultur?

Vokser igjen

Etter et kort intermezzo i hovedstaden vokser boligmarkedet friskt igjen. Og fortsatt rykker byene ifra de fleste andre steder i landet.

Prisene på OBOS-boliger i Oslo har steget med 4,7 prosent så langt i år. I statistikken fra Eiendom Norge som ble offentliggjort torsdag går det frem at veksten i prisene igjen er sterkest i Oslo.

Lignende utvikling, med vekst i sentrum og forvitring i periferien, har man sett i de aller fleste Vest-europeiske land de siste ti årene.

Mellom 2006 og 2016 økte boligprisene med 45 prosent i Paris, mens de falt med 15 prosent i Marseille. I Stockholm økte prisene med 85 prosent i dette tidsrommet, mens veksten i Malmö var mer beskjeden på 45 prosent.

De økende forskjellene går på den måten rett inn i en av de mest opprivende politiske skillelinjene i dag: forskjellene mellom by og land.

«Hadde brexit i det hele tatt vært mulig dersom flere briter hadde hatt råd til å bo i London?», ble det spurt i en artikkel i Financial Times nylig.

I artikkelen ble det pekt på at prisene i London har femdoblet seg mens de har stått på stedet hvil i mange andre britiske byer. Samtidig er det i London de gode jobbene befinner seg.

I stadig flere internasjonale storbyer søker man nå etter nye løsninger for å øke utbyggingstakten av boliger som folk flest har råd til.

Men i Norge har debatten om boligbyggingen kun dreid seg om en ting: Hva skjer med boligprisene?

Det henger naturlig nok sammen med at 80 prosent av husholdningene eier sin egen bolig. Prisvekst betyr økt papirformue for de aller fleste. Men faren er at prisveksten skaper dårligere samfunn.

Ingen boligpolitikk

– Det mangler totalt en boligpolitikk i dag.

Det sier Per Jæger i Boligprodusentene som har fulgt feltet siden tidlig på 80-tallet da boligmarkedet ble liberalisert av kommunalminister Arne Rettedal i Willoch-regjeringen.

– Det er ingen partier som har tatt eierskap til saken siden det, sier han.

Riktignok har partier på venstresiden som ofte har mange unge velgere, forsøkt å profilere seg. SV har i et representantforslag gått inn for å styrke startlånordnignen, noe Jæger roser.

Og Rødt har programfestet såkalt ikke-kommersiell boligbygging.

Men for medlemmene i Boligprodusentene handler det først og fremst om å få regulert nok områder slik at det kan bygges mer.

Og for at det skal skje, er det nødvendig med en overordnet debatt om boligpolitikken, tror Jæger.

— Man har trodd at markedet skulle løse dette. Men fortsatt er det viktig avveininger som må tas på et politisk nivå, fortsetter han:

Det er nok av spørsmål som trenger klare svar. Har vi for eksempel strenge nok byggekrav? Skal vi ha enda mer energieffektive hus? Skal vi bygge høyt? Mener vi alvor med knutepunktfortettingen?

I dag er dette ikke åpenbart hvis man ser på utformingen av regelverket, mener Jæger.

For eksempel sliter man med knutepunktutbygging som har vekket stor lokal motstand i Oslo-regionen.

Jæger er overbevist om at gruppen utenfor boligmarkedet kommer til å bli en voksende maktfaktor fremover.

Særlig fordi politikerne kommer til å forsøke å løse problemene etter hvert som de blir plagsomme.

Det betyr at man øker byggingen av studentbolig når studentene roper høyt, og øker byggingen av eldreboliger når eldre roper enda høyere.

– Men det blir for oppdelt. Det vi trenger er en langsiktig strategi som ligger noen lunde fast over tid, sier Jæger som frykter for konsekvensene.

Store samfunnsproblemer

Jæger har i lang tid bekymret seg for de langsiktige konsekvensene for samfunnet ved at store deler av middelklassen snart ikke har råd til en leilighet i de største byene.

– Vi har hatt en prisvekst på bolig som langt overstiger reallønnsveksten og har gjort det i lang tid, sier han og viser til et eksempel:

Dersom en person som tjener 500.000 kroner i året sparer svært mye av sin disponible inntekt i noen år og maksimerer lånet sitt, er det mulig å kjøpe en leilighet til 2,8 millioner kroner.

– Når var det sist så rimelige leiligheter til salgs i Oslo-regionen? spør han.

Et raskt FINN-søk bekrefter at det for tiden er fire slike leiligheter til salgs, men alle med enten svært høye felleskostnader eller beliggenhet et godt stykke fra sentrum.

Boligforskriften begrenser i tillegg tilgangen til å låne fem ganger inntekten i Oslo for tiden.

– Før hadde man en startlånordning som gjorde at folk kom inn på markedet, men etter noen uheldige medieoppslag hvor det hadde gått litt over styr under finanskrisen, skrotet man ordningen, sier han.

Resultatet er at det offentlige tar seg av en stadig større andel av finansiering og utbyggingen gjennom ordninger som Husbanken.

– I dag er det kun det offentlige som er villig til å ta risikoen med den delen av markedet som har dårligst betalingsevne, sier Jæger.

– Mangelen på bygging er et av de virkelig store samfunnsproblemene som man vil bli nødt til å ta et oppgjør med. Det vil bare bli vanskeligere de neste fem eller tjue årene, sier han.

Tokyo-modellen

Det kan være verdt å se til Japan. Tokyo har boligprisene økt mye mindre de siste tiårene enn i andre metropoler.

Riktignok økte prisene i Tokyo mye frem til 80-tallet i en boble, men siden har de nærmest stått på stedet hvil.

Fortsatt er det dyrt å bo i de mest sentrale områdene. En stor treroms koster typisk 20.000 kroner i måneder i det populære området Shibuya, men det er mulig å finne mye rimeligere leiligheter også.

Hemmeligheten ligger i høy utbyggingstakt. I fjor hadde Tokyo nesten 1 million flere boliger enn husholdninger. Slik har det vært i mange år og likevel fortsetter boligbyggingen taktfast.

Så lenge tilbudet holdes litt høyere enn etterspørselen øker heller ikke prisene.

Ikke rom for lokaldemokrati

Årsaken til at private utbyggere er villige til å bygge i et slik marked er enkle byggeregler, samt at sentrale myndigheter overstyrer de lokale i byggesaker. Dermed nytter det ikke å ta til gatene for å hindre utbygging i eget nabolag, slik man gjerne gjør i Norge når solen på terrassen trues.

Japan har også en annen kultur rundt vern av bygninger. Som i at de ikke driver med slikt. Hver år rives flere bygninger her enn noe annet sted, noe som selvsagt er vanskelig når alle skal eie boligen selv.

Utbyggingen har ikke skjedd i et vakuum. Selv om Japans befolkningsvekst stagnerer, vokser byen. Men også størrelsen på boligene har økt de siste tiårene. I snitt er boligene i Tokyo på 64 kvadratmeter. På slutten av 60-tallet var snittet rett over 50 kvadratmeter. Og gå samme tid har antallet i hver husholdning falt fra 3,6 til bare 2 slik at det er mer plass per person.

Jæger synes det er interessant å hente inspirasjon fra utlandet. Men han mistenker den japanske kulturen for å spille en stor rolle.

– Kultur er viktig også i boligmarkedet, sier han og viser til at man i Japan kanskje enklere velger å rette seg etter sentrale myndigheter enn man gjør i Norge.

– Dessuten trenger vi ikke se lenger enn til Kristiansand for å finne eksempeler på steder som lykkes med å holde boligprisene på et rimelig nivå.

Jæger mener man ser de samme utfordringene i de fleste boligmarkeder også utenfor Norge. Byggekravene blir stadig strengere.

– Vi har nådd grensen for hva som er fornuftig å regulere. Nå er tiden moden for å deregulere, sier han.

Tar grep i California

I USA er igjen boligprisene begynt å vokse kraftig i de mest attraktive områdene - blant annet i California som med Silicon Valley har et av de mest dynamiske arbeidsmarkedene i landet.

Sammenlignet med nivået under prisboblen i første halvdel av 2000-tallet, ser bolig relativt rimelig ut i USA i 2018, men ikke i byer som San Fransisco eller Los Angeles.

Her tar nå boligkostnadene mer enn 30 prosent av disponibel inntekt for et flertall av leietakere og 40 prosent av alle eiere.

Til sammenligning kan en familie med to norske gjennomsnittsinntekter bruke 17.000 kroner i måneden på bolig før denne grensen krysses.

I USA blir slike tall definert som en boligkrise.

I 2017 tok man flere deregulatoriske grep for øke utbyggingen av boliger som folk faktisk har råd til å kjøpe.

Blant annet har man strømlinjeformet byggekoden og økt de statlige subsidiene. Sentralt har man også økt presset mot lokale myndigheter som ikke lykkes med å nå byggemålene sine. Som i de største norske byene skal man også bygge tettere rundt knutepunkt.