Ulik eiendomsmegling: Norden vs. Europa
Ved salg av bolig i de nordiske landene inngår selgeren og megleren en tidsavgrenset kontrakt, hvor selgeren gir megleren en eksklusiv rett til å selge boligen innen en avtalt tidsperiode. Dersom selgeren velger å selge boligen selv i kontraktsperioden, må han allikevel betale megleren den avtalte provisjonen.
Danmark skiller seg ut fra resten av Norden ved at megleren og takstmannen har stor innvirkning på salgsprisen, mens man i Sør-Europa kan man inngå parallelle avtaler med flere meglere.
I blant annet Italia, Hellas, Spania og Frankrike legges salgsoppdraget inn til flere meglere, som alle kan selge boligen. Ingen meglere får med andre ord eksklusivitet på salgsoppdraget, slik som i Norden.
- Eiendomsmeglerne i Sør- og Mellom-Europa arbeider ut fra en liste, såkalt listing av aktuelle eiendommer. Det er bare for et mindre antall bruktboliger og noen nybygg, at meglerne har eksklusivitet. Den som først tar inn et objekt på listen får en andel av provisjonen, selv om en annen megler selger eiendommen først. Meglerlistingen er bare tilgjengelige for meglerne, og meglerne må selv sørge for å holde seg oppdatert, sier Agnar D. Carlsen i Norsk Megling AS - Vestfold. Carlsen er godt oppdatert på forholdene i det sørlige Europa, og han kan opplyse at Danmark er på glid mot listing.
ANDELSPRIS
I Norge foregår salg av alle typer boliger på lik måte, men i Danmark er det fremdeles prisbegrensninger på andelsleiligheter.
- Andelsleiligheter selges normalt ikke til frie markedspriser. Prisen på en andelsleilighet skal avspeile leilighetens verdi og standard. Det er derfor begrensninger på hvor mye en slik leilighet kan koste. Derimot kan selveierleiligheter omsettes fritt, sier Kåre Emtoft i Forbrugerrådet i Danmark.
DANSK PRAKSIS
I Norge og Sverige er det om å gjøre at den valgte megleren klarer å få flest mulige interessenter på visning, og på den måten oppnå høyest mulig salgspris. Dette ut fra antakelsen om at desto flere som er på visningene, jo lettere er det å få i gang budrunde og oppnå høyest mulig pris. I Norge og Sverige er verken megler eller takstmann ansvarlig for den prisantydning eller markedsverdi som gis i annonse eller takst.
- I Danmark setter megler en prisantydning på huset. Dersom megler ikke klarer å selge huset til prisantydning, kan selger av huset kreve erstatning av megler for det mellomværende beløp. Det er nylig falt en slik dom i dansk rett, og den danske eiendomsklagenemnden mottar hvert år flere klager. Mange av disse faller ut til forbrukerens fordel, sier Emtoft.
Danske meglere har gjort en dårlig jobb i prisfastsettingen, dersom det kommer like mange på visning av en bolig i København som i Oslo. En dansk meglers jobb er å sette prisen så riktig at det aller helst kommer en eller kun et fåtall mennesker på visningen. Når danske boligselgere skal velge megler er derfor høyest mulig prissetting et av de viktigste kriteriene i valg av megler.
I et stigende marked vil boligselgerne i Danmark kunne gå glipp av ekstra kroner, mens de vil være sikker på salgsprisen i et synkende marked.
SYDEUROPEISK PRAKSIS
Ikke-eksklusivitet gjør boligletingen annerledes. Det arrangeres individuelle visninger i motsetning til fellesvisninger som i Norge, og markedsføringen er forskjellig.
- Ofte er det bare inngangspartiet på boligen som er avbildet i de franske meglernes vinduer. Dette fordi meglerne er redde for at en annen megler skal ta oppdraget. Dersom du går inn til megleren, får du sett eiendommen, sier Hanne Lous i Negotio AS. Hun tilføyer at eiendommene blir lagt ut til en fast pris, og det er ikke auksjon som i Norge. Prisene på objektene kan variere, og prisvariasjonene er avhengig av den provisjonen meglerne beregner seg. Gjennomsnittlig provisjon er fem til syv prosent, og for nybygg er den gjerne 10 til 12 prosent, opplyser Carlsen.
HØY PROVISJON
Provisjonssatsene i Sør- og Mellom-Europa er vel dobbelt så høye som i Norge.
- Men meglerne legger ned mye arbeid i objekter som de ikke får solgt. Meglerne betaler alle utgiftene til annonsering og markedsføring, uavhengig om han får solgt objektet eller ikke, sier Carlsen. Han mener de norske eiendomsmeglerne er blant de rimeligste i verden. Dette synet deler også Lous som mener de norske meglerne er billig sammenlignet med de søreuropeiske meglerne, men samtidig pålagt å gjøre mest.
- Provisjonene i de ulike landene dannes ut fra standardene i hvert enkelt land, svarer Carlsen på spørsmål om de norske provisjonssatsene vil gå opp dersom meglerne i Norge går over til listing.
OVERSIKTLIGHET OG OPPLYSNINGER
Det er lettere for kundene å orientere seg i Sør- og Mellom-Europa. I Norge må man gå til mange meglere for å skaffe seg oversikt over markedet. I Sør- og Mellom-Europa holder det med å gå til en eller to meglere for å skaffe seg oversikt, sier Carlsen.
- Markedet blant eiendomsmeglerne er tøffere med hensyn til penger, tid og kunnskap, sier Hanne Lous. Hun tilføyer at meglerne i Sør-Europa ikke er statsautoriserte, men at notaren er statsautorisert samt juridisk registrator. Notaren håndterer blant annet akseptbrevet mellom kjøper og selger, og han sjekker om det er tinglyste heftelser på eiendommen.
Lous opplyser at det blir gitt mindre informasjon på visningene enn i Norge, og at kjøperne kjøper det som de ser på visning. Ved eventuelle skjulte mangler og feil må man gjennom tilsvarende juridisk prosess som i Norge før vi fikk avhendingsloven.
- Dersom man kjøper nybygg i Frankrike, selges disse med forsikring. Denne sikrer kjøper om at bygget blir slik det er lovet. Forsikringen gir også ti års sikring for skjulte feil og mangler, sier Lous.
Dersom Norge velger å endre kontraktsreglene mellom kjøper og selger til ikke-eksklusivitet, som i Sør- og Mellom-Europa, vil det bidra til økt konkurranse om salg av boligene. Men boligselgerne vil muligens måtte betale høyere provisjonssatser, slik boligselgerne i dag gjør i land med ikke-eksklusivitet.
Ikke-eksklusivitet uønsket i Norge
- Ikke-eksklusivitet er en uønsket utvikling i Norge. Det vil medføre høyere provisjon for å dekke opp for de oppdragene en har markedsført, men ikke har fått solgt, sier Trygve Swartling i Norges Eiendomsmeglerforbund. Han mener eksklusivitet på oppdragene er viktig, da megler vet han får full provisjon. Megler legger også mer arbeid i opplysningene som gis i prospektet.
- Det er imidlertid vanlig med to meglere på større eiendommer, for eksempel strandeiendom i Sandefjord. Disse to meglerne har da eksklusivitet på oppdraget, sier Swartling. Han mener tradisjoner er grunnen til at norske meglere og takstmenn ikke må stå til ansvar slik de må i Danmark. Det har vært tilfeller der eiendommer er solgt, og kort tid etter solgt på nytt til en høyere pris. Swartling tror ikke det har falt noen dom i verken nemnd eller rett i slike saker.
Noen internettadresser
http://www.de.dk/De/etiske.html
http://www.bolighandel.dk
http://www.negotio.no
http://www.norskmegling.no
http://www.nef.no
http://www.fmf.se
http://www.svenskfast.se
Danmark skiller seg ut fra resten av Norden ved at megleren og takstmannen har stor innvirkning på salgsprisen, mens man i Sør-Europa kan man inngå parallelle avtaler med flere meglere.
I blant annet Italia, Hellas, Spania og Frankrike legges salgsoppdraget inn til flere meglere, som alle kan selge boligen. Ingen meglere får med andre ord eksklusivitet på salgsoppdraget, slik som i Norden.
- Eiendomsmeglerne i Sør- og Mellom-Europa arbeider ut fra en liste, såkalt listing av aktuelle eiendommer. Det er bare for et mindre antall bruktboliger og noen nybygg, at meglerne har eksklusivitet. Den som først tar inn et objekt på listen får en andel av provisjonen, selv om en annen megler selger eiendommen først. Meglerlistingen er bare tilgjengelige for meglerne, og meglerne må selv sørge for å holde seg oppdatert, sier Agnar D. Carlsen i Norsk Megling AS - Vestfold. Carlsen er godt oppdatert på forholdene i det sørlige Europa, og han kan opplyse at Danmark er på glid mot listing.
Saken fortsetter under annonsen
ANDELSPRIS
I Norge foregår salg av alle typer boliger på lik måte, men i Danmark er det fremdeles prisbegrensninger på andelsleiligheter.
- Andelsleiligheter selges normalt ikke til frie markedspriser. Prisen på en andelsleilighet skal avspeile leilighetens verdi og standard. Det er derfor begrensninger på hvor mye en slik leilighet kan koste. Derimot kan selveierleiligheter omsettes fritt, sier Kåre Emtoft i Forbrugerrådet i Danmark.
Saken fortsetter under annonsen
I Norge og Sverige er det om å gjøre at den valgte megleren klarer å få flest mulige interessenter på visning, og på den måten oppnå høyest mulig salgspris. Dette ut fra antakelsen om at desto flere som er på visningene, jo lettere er det å få i gang budrunde og oppnå høyest mulig pris. I Norge og Sverige er verken megler eller takstmann ansvarlig for den prisantydning eller markedsverdi som gis i annonse eller takst.
- I Danmark setter megler en prisantydning på huset. Dersom megler ikke klarer å selge huset til prisantydning, kan selger av huset kreve erstatning av megler for det mellomværende beløp. Det er nylig falt en slik dom i dansk rett, og den danske eiendomsklagenemnden mottar hvert år flere klager. Mange av disse faller ut til forbrukerens fordel, sier Emtoft.
Danske meglere har gjort en dårlig jobb i prisfastsettingen, dersom det kommer like mange på visning av en bolig i København som i Oslo. En dansk meglers jobb er å sette prisen så riktig at det aller helst kommer en eller kun et fåtall mennesker på visningen. Når danske boligselgere skal velge megler er derfor høyest mulig prissetting et av de viktigste kriteriene i valg av megler.
Saken fortsetter under annonsen
I et stigende marked vil boligselgerne i Danmark kunne gå glipp av ekstra kroner, mens de vil være sikker på salgsprisen i et synkende marked.
SYDEUROPEISK PRAKSIS
Ikke-eksklusivitet gjør boligletingen annerledes. Det arrangeres individuelle visninger i motsetning til fellesvisninger som i Norge, og markedsføringen er forskjellig.
Saken fortsetter under annonsen
HØY PROVISJON
Provisjonssatsene i Sør- og Mellom-Europa er vel dobbelt så høye som i Norge.
- Men meglerne legger ned mye arbeid i objekter som de ikke får solgt. Meglerne betaler alle utgiftene til annonsering og markedsføring, uavhengig om han får solgt objektet eller ikke, sier Carlsen. Han mener de norske eiendomsmeglerne er blant de rimeligste i verden. Dette synet deler også Lous som mener de norske meglerne er billig sammenlignet med de søreuropeiske meglerne, men samtidig pålagt å gjøre mest.
Saken fortsetter under annonsen
- Provisjonene i de ulike landene dannes ut fra standardene i hvert enkelt land, svarer Carlsen på spørsmål om de norske provisjonssatsene vil gå opp dersom meglerne i Norge går over til listing.
OVERSIKTLIGHET OG OPPLYSNINGER
Det er lettere for kundene å orientere seg i Sør- og Mellom-Europa. I Norge må man gå til mange meglere for å skaffe seg oversikt over markedet. I Sør- og Mellom-Europa holder det med å gå til en eller to meglere for å skaffe seg oversikt, sier Carlsen.
- Markedet blant eiendomsmeglerne er tøffere med hensyn til penger, tid og kunnskap, sier Hanne Lous. Hun tilføyer at meglerne i Sør-Europa ikke er statsautoriserte, men at notaren er statsautorisert samt juridisk registrator. Notaren håndterer blant annet akseptbrevet mellom kjøper og selger, og han sjekker om det er tinglyste heftelser på eiendommen.
Lous opplyser at det blir gitt mindre informasjon på visningene enn i Norge, og at kjøperne kjøper det som de ser på visning. Ved eventuelle skjulte mangler og feil må man gjennom tilsvarende juridisk prosess som i Norge før vi fikk avhendingsloven.
- Dersom man kjøper nybygg i Frankrike, selges disse med forsikring. Denne sikrer kjøper om at bygget blir slik det er lovet. Forsikringen gir også ti års sikring for skjulte feil og mangler, sier Lous.
Dersom Norge velger å endre kontraktsreglene mellom kjøper og selger til ikke-eksklusivitet, som i Sør- og Mellom-Europa, vil det bidra til økt konkurranse om salg av boligene. Men boligselgerne vil muligens måtte betale høyere provisjonssatser, slik boligselgerne i dag gjør i land med ikke-eksklusivitet.
Ikke-eksklusivitet uønsket i Norge
- Ikke-eksklusivitet er en uønsket utvikling i Norge. Det vil medføre høyere provisjon for å dekke opp for de oppdragene en har markedsført, men ikke har fått solgt, sier Trygve Swartling i Norges Eiendomsmeglerforbund. Han mener eksklusivitet på oppdragene er viktig, da megler vet han får full provisjon. Megler legger også mer arbeid i opplysningene som gis i prospektet.
- Det er imidlertid vanlig med to meglere på større eiendommer, for eksempel strandeiendom i Sandefjord. Disse to meglerne har da eksklusivitet på oppdraget, sier Swartling. Han mener tradisjoner er grunnen til at norske meglere og takstmenn ikke må stå til ansvar slik de må i Danmark. Det har vært tilfeller der eiendommer er solgt, og kort tid etter solgt på nytt til en høyere pris. Swartling tror ikke det har falt noen dom i verken nemnd eller rett i slike saker.
Noen internettadresser
http://www.de.dk/De/etiske.html
http://www.bolighandel.dk
http://www.negotio.no
http://www.norskmegling.no
http://www.nef.no
http://www.fmf.se
http://www.svenskfast.se
