Tungsolgt boligdrøm

En rekke storstilte boligprosjekter har vært lansert i Osloområdet det siste året. Prosjekter som i stor grad henvender seg til dem med lomma full av gryn, og som er villig til å betale i dyre dommer for krypinn i de mest attraktive områdene. Du skal grave dypt i lommeboken for å kjøpe deg en leilighet i Pilestredet Park, eller i den nye Marinlyst Park. I disse OBOS prosjektene er prisen opp mot 40.000 kroner per kvadratmeter. Men dette er et marked som er i fare for å bli overopphetet, mener ekspertene.

- De som skal selge leiligheter fra 30.000 kroner kvadratmeteren og oppover, kan få en bråstopp. Det er vel og bra når alle vil til Aker Brygge eller et tilsvarende sted. Men i det øyeblikket de ikke lenger er kjøpedyktige, går rullegardinene ned veldig fort. Det går fra å være et veldig interessant marked til å være et marked som ikke fungerer, og som fort møter et metningspunkt. Og da vil det også bli prisreduksjoner, sier administrerende direktør i OPAK, Hans-Jacob Hansen.

FALL I TOPPEN

Det er ikke bare Hansen som tror at det vil bli vanskeligere å få solgt andeler i de nye prestisjeprosjektene.

- Det grunner rett og slett i en markedsbetraktning. Nesten all nybygging som skjer for øyeblikket har en prislapp fra 30.000 kroner og oppover. Det har vi sagt er skummelt. Og det er klart at det vil komme til å bli trangt i døren for en del av disse prosjektene. Man skal være klar over at det i fjor bare ble omsatt rundt 1.000 boliger i dette sjiktet. Da har man tatt med eneboliger og alt. Nå skal man forsøke å lokke mer ut av denne gruppen. Det skal komme omtrent 2.000 nye boliger, og dermed må man rekruttere 2.000 nye kjøpere - som kommer i tillegg til de 1.000 som allerede er der. Jeg sier ikke at det er umulig. Men det er klart at det vil kunne bli trangt i døren, sier Bjørn Erik Øye, daglig leder ved Prognosesenteret.

Ettersom flere av prosjektene ligger i områder som tidligere ikke har forsvart så høye priser, må de ha noen tilleggskvaliteter for å trekke nye kjøpere. Det har ikke alle.

FINANSIERINGSSTOPP

Når kjøperne ikke lenger står forventningsfulle på trappen vil heller ikke bankene være med på å betale moroa, tror Hansen. Det vil gjøre det vanskeligere å finne finansiering.

- Jeg tror bankene som skal finansiere disse prosjektene i fremtiden vil være veldig opptatt av egenkapitalstrukturen. Mange av prosjektene vil nok ikke bli igangsatt, rett og slett fordi de ikke klarer å selge nok før byggestarten. De har fått krav om at 60-70 prosent skal være solgt før man kan begynne å bygge. Slike prosjekter er risikable for bankene, og de krever at det er de som til slutt sitter igjen med fortjenesten som også må ta risikoen. I gamle dager var det de siste solgte leilighetene som i realiteten var egenkapitalen. Dermed var det banken som tok risikoen. Slik er det ikke lenger, forteller Hansen. Han tror at mange av prosjektene aldri vil se dagens lys.

- Mange av prosjektene er ganske useriøse. De har ikke økonomisk fundament til å bli gjennomført. Det ser man allerede nå. Kjører du rundt i Oslo 3 vil en oppdage mange slitne skilt som forteller at her skal det igangsettes et selveierprosjekt. Men du ser overhodet ingen aktivitet, sier Hansen.

PRISØKNING

Selv om man nå kan sette spørsmålstegn med den økte boligbyggingen i de øvre prissjiktene, er et av de mest kjente argumentene for at prisene har steget kraftig i Oslo-området, at det bygges for få boliger. Ikke alle er enig i dette.

- Jeg mener at det ikke er noen mangel på boliger i Oslo/Akershus-området. Det er en illusjon. Du vil når som helst kunne kjøpe enhver type bolig, i en hvilken som helst prisklasse. Det er bare å se i avisene, og sjekke med OBOS, sier Hansen. Han setter et stort spørsmålstegn ved tesen om at det er en manglende nybygging.

- Er det egentlig mangelvare når du kan kjøpe boliger til langt under produksjonskost? I dag er produksjonskost på mellom 22.000 og 26.000 kroner, inkludert tomtekostnadene. Er da et marked som har rikelig med leiligheter til under kostpris et marked i ubalanse? Vi mener at vi har et veldig bra fungerende marked. Det man blander sammen er de sosiale problemene, ved at det er en rekke mennesker som overhodet ikke har muligheten til å gå inn i markedet. Men dette er et helt annen problem, sier Hansen.

Han tror at det er de billigste leilighetene i utkanten av Oslo som fremover vil stige mest i verdi.

- Veldig mange av dem som nå flytter inn til Oslo-området er våre nye landsmenn. De kjøper neppe leiligheter til over 30.000 kroner kvadratmeteren. Så for leiligheter under dette tror jeg det kan komme et interessant prispress. Men det vil i hovedsak være i områder hvor det tidligere ikke har vært så attraktivt å bo. Vi må også huske at det omtrent ikke er noe nybygging i dette segmentet, sier Hansen.

MANGE PÅ FLYTTEFOT

Øye er ikke enig i at vi har et marked i balanse. Slik han ser det er det først i den siste tiden at nybyggingen har begynt å ta igjen etterspørselen.

- I Oslo har det tidligere bare vært i gangsatt 1400 boliger i snitt per år. Det tallmessige behovet har ligget på 3500 enheter. Hvert år. Først i fjor fikk vi en igangsetting som begynte å ligne på noe. Nå forventer vi at det også skal skje fremover. Men det er ennå ikke nok til å ta igjen etterspørseltrykket. Når det gjelder Akershus er det annerledes. Der har det vært mer balanse mellom tilførselen av nye boliger og veksten i etterspørselen, sier Øye.

Prognosesenteret gjør hvert kvartal undersøkelser om flytteplaner på kort og lang sikt. August-målingen viste at det er like mange som planlegger å flytte i år, som det var i samme periode i fjor. Altså er etterspørselen der. Samtidig konstaterte de at markedet i august og september var avventende, stille og nervøst, og at det skiller mye mellom gode og dårlige objekter.

- Vi mener at det er et overheng av selgere fra andre kvartal som fortsatt henger igjen i markedet. Tidligere har det vært mye uro på rentesiden. Men nå har Norges Bank signalisert at det er like sannsynlig at det neste vi ser er en rentenedgang. Det gjør nok at ting roer seg, og vil nok gjøre at en del av den etterspørselen som ligger latent i dette kvartalet vil forskyve seg fremover. Vi tror faktisk at oktober og november vil bli bedre måneder enn hva de var i fjor. Men vi tror at den totale utviklingen fra august til årsskiftet vil være flat, slik at vi nok vil se både oppganger og nedganger, sier Øye.

Arbeidsledighetens betydning

Arbeidsledigheten øker. Flere mener at det fortsatt ikke har stor betydning for boligmarkedet. Det tror heller ikke Kjetil Houg i Alfred Berg. Men det er på dagens nivå.

- Tallene tyder på at vi får en moderat oppgang i ledigheten, og at den er konsentrert innenfor enkelte sektorer. Det er ikke noe som tyder på at det vil gi utslag i boligprisene på kort sikt. Men dersom den skulle stige kraftig, noe som i realiteten betyr at vi får et kraftig tilbakeslag i den norske økonomien, så er ikke det positivt for boligmarkedet. Det betyr ikke at vi får et krakk, men det kan heller føre til en gradvis fallende etterspørsel, og dermed at prisnivået justeres, sier han.

Houg tror at et slikt tilbakeslag i stor grad kan vil unngås ved en rentenedgang. Skulle økonomien forverres må man kunne forvente at Norges Bank setter renten kraftig ned. Noe som igjen vil holde boligprisene oppe.