Sparing: Eiendom foran aksjer

Har du penger til overs, er det mer lønnsomt og mindre risikofylt å investere i en ekstra bolig fremfor i aksjer på Oslo Børs. Setter du sparepengene i bolig, svinger verdien mindre enn på børsen, samtidig som skattereglene er gunstigere.
Boligkjøpere har opplevd at verdien i gjennomsnitt har steget med 64 prosent i løpet av de fem siste årene, landet sett under ett. I sentrale og populære strøk, som Oslo sentrum og vestkant, har boligprisene steget med 87 prosent i snitt. Riktig nok har aksjene på Oslo Børs steget nesten like mye, 70 prosent i samme periode, men her har svingningene og dermed usikkerheten vært langt større. Det er ikke vanskelig å finne aksjer som har tatt tigangeren både opp og ned. På boligmarkedet har det gått jevnere oppover.
MINDRE TURBULENT
I sentrale strøk av Oslo har prisene tredoblet seg på attraktive boliger de siste fem årene. Dårlige boliger har uansett steget mer i verdi enn dårlige aksjer. Boliginvestorer har altså kunnet sove bedre om natten. Og siden bunnen ble nådd for både bolig- og aksjemarkedet vinteren 92-93, har boligprisene krøpet jevnt og trutt oppover, kun brutt av fall høsten 98 og høsten i fjor. Aksjeeierne har hatt det langt mer turbulent. Høsten 98 opplevde de å få verdiene nesten halvert i et mini-krakk. Enda verre gikk det for dem som hadde satset på teknologiaksjer. Mange nettaksjer stupte 90 prosent i fjor. Boligprisene falt også, men ikke mer enn 4 - 5 prosent i snitt. Og nå er prisene på vei oppover igjen, mens børsen fremdeles sliter. På samme måte som noen aksjer er bedre enn andre, er noen boligkjøp gunstigere enn andre.
BELIGGENHET
Det hjelper ikke å investere i verdens flotteste bolig, hvis ingen vil bo der. Sentral beliggenhet er dagens mantra i boligmarkedet. Beliggenhet er viktigere enn standard. Usentrale leiligheter er dårlige investeringsobjekter, selv om prisen kanskje bare er halvparten av det en sentral leilighet med bra standard koster. Usentrale leiligheter stiger sist i en oppgangsperiode, og de faller først når markedet snur. Den eneste statistikken som sammenligner ulike bydeler, er OBOS-prisstatistikk som går tilbake til 1996. Denne viser at boliger på Oslos østkant har steget mindre enn boliger på vestkanten. Forskjellen er ikke så stor i et kraftig, stigende marked. Men når markedet snur, synker perifere boliger mest i verdi.
Det kan likevel være svært lønnsomt å kjøpe bolig på steder som er på vei til å bli trendy, forutsatt at man slår til før «saueflokken». I populære bydeler i Oslo, som Grünerløkka, Bislet og Nedre Homansbyen, har prisene på helt ordinære leiligheter mangedoblet seg på mindre enn ti år. Sats sparepengene på en sentral bolig! Skal man leie ut, må det i tillegg være en selveierbolig. Ingenting er mer kostbart enn å kjøpe dårlige boliger dyrt i oppgangstider.
BARBERER SKATTEN
En av de virkelig store fordelene med å investere i bolig, er at formuesskatten barberes bort, selv om verdien øker. Kjøper man aksjer på børsen, settes ligningsverdien lik kursen ved årets slutt. Mange har ligningstakster på en tidel av markedsverdi. På en rask visningsrunde fant vi eksempler på boliger solgt til over to millioner kroner med ligningstakster på 30.000 kroner. Man sparer altså cirka 2.000 kroner månedlig i formuesskatt ved å investere to millioner sparekroner i en slik leilighet fremfor aksjer eller bankinnskudd. En god utleieleilighet med lav ligningstakst vil altså øke rentabiliteten etter skatt.
Utleie gir også muligheter for å krympe skatten på avkastningen. Som boliginvestor og utleier kan du selvsagt trekke fra alle kostnader til vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og mye annet før du må betale 28 prosent skatt. Det er selvsagt ikke lovlig å føre vedlikehold for den boligen du selv bor i til fradrag på utleieboligen, men det er nok mange som lar seg friste til å krympe skatten på denne måten.
Ved salg av en bolig du ikke selv har bodd i minst ett av de to siste årene, skal det betales 28 prosent skatt på nettogevinsten. Så har man to boliger, og vurderer å selge den ene, er det mye å spare på å melde flytting til utleieboligen ett år før salget.
IKKE BOLIG OG BØRS
Både boligprisene og Oslo Børs faller når renten stiger. Dårligere tider og økt arbeidsledighet i Norge virker på samme måte. Dermed er det lite lurt å satse alle sparepengene i bolig og aksjer på Oslo Børs. Spre investeringene, for eksempel ved å investere avkastningen fra utleie, i utenlandske aksjer eller fond.
Planlegg bolig og aksjeinvesteringene ut fra et såkalt «worst case scenario». Det er ikke mer enn syv år siden renten på boliglån var tolv prosent og prisene mellom halvparten og en tredjedel av det de er i dag. Oslo Børs har i samme periode doblet seg, halvert seg og doblet seg igjen. Å investere i en bolig for utleie er omtrent like risikofylt som å satse på børsen. Men en bolig gir i hvert fall en god følelse av å eie noe av varig verdi.

Slik har utviklingen på børsen og boligmarkedet vært de siste ti årene: