Sjekk tomteforholdet

Sjekk prospektet grundig! Selv om det står selveierleilighet i prospektet, kan den godt ligge på leid grunn. Og å kjøpe bolig på en festetomt, kan bli en kostbar affære. Loven om tomtefeste ble revidert ved årsskiftet, og de viktigste endringene er at tomteeier i større grad kan kreve markedsleie for tomtene. I verste fall kan eier nekte å fornye avtaler som forfaller, og det er ikke akkurat lett eller billig å flytte en bolig.

Leieprisen for tomter har i mange år ligget svært lavt. Når loven nå åpner for at utleier kan ta markedsleie, opplever mange en kraftig økning av leien. Boligkjøpere må være observant på dette i boligjakten.

BY MINDRE!

Bare i Oslo ligger flere tusen leiligheter på festet grunn. Og leiene justeres nå opp til lovens maksimalpris etter hvert som kontraktene forfaller. Det betyr at husleiene stiger. I mange tilfeller må sameier og borettslag oppta millionlån for å kjøpe ut tomtene. I slike tilfeller kan husleiene stige kraftig.

Kostnadsøkninger i lang tid fremover, økt gjeld og mer usikkerhet, betyr at markedsverdien på slike boliger blir lavere. Men ingen av eiendomsmeglerne Økonomisk Rapport har snakket med tar høyde for dette i prisvurderingene. Til gjengjeld skal det opplyses i prospektene om betingelsene i festekontraktene, men disse er ofte uklare, noe takseringsmennene sliter med.

- Takstene skal ta hensyn til tomteleien, men det er mye uklar jus her. Spørsmålet er gjerne om leien skal justeres i forhold til konsumprisindeksen eller tomteverdien, og hvor ofte dette skal skje. Tidligere var det snakk om så små beløp at dette ikke hadde noen praktisk betydning. Dette har imidlertid endret seg nå, sier Ivar Spolen Nilsen som er fagkoordinator i Norges Takseringsforbund.

Det finnes også en del merkverdige kontrakter.

- Vi har eksempel på en festekontrakt midt i Oslo, der leien skal justeres i henhold til kornprisen. Men hvilken kornpris som skal benyttes blir et spørsmål om skjønn, forteller Spolen Nilsen.

For kjøper gjelder det å sjekke om boligen ligger på leid tomt, hvor lenge kontrakten løper og hvor mye husleien vil stige når leiekontrakten utløper.

Ligger drømmeboligen på en festet tomt, er det viktig å få et anslag på hva dette vil bety for husleien, og juster budet i forhold til dette.

I mange tilfeller kan det være snakk om opptil en tusenlapp per måned i økte kostnader. Det tilsvarer rentekostnaden til et lån på 150.000 kroner ved en rente på 8 prosent. Dermed bør markedsprisen for en slik leilighet ligge inntil 150.000 kroner under prisen for samme bolig på selveiertomt.

I tillegg kommer faren for uenighet omkring kontraktene. En kombinasjon av usikkerhet og advokatregninger bidrar ikke til å øke markedsverdien.

MAKSPRIS

Beboerne i Vestlihagen boligsameie i Oslo er et typisk eksempel på hvordan den nye loven påvirker husleien. Sameiet leier tomt av Oslo kommune som nå justerer leien.

- Vi har leid tomten siden 1971. Lovendringen gjør at festeavgiften har steget 400 prosent, noe som i snitt utgjør 200 kroner i måneden per leilighet, sier styreleder Finn Hammerstad. Sameiet har avfunnet seg med økningen, men i øyeblikket forhandler de med kommunen om hvor stor tomten faktisk er, og dermed hvor mye leie de skal betale. Et alternativ er å kjøpe tomten til cirka halv markedspris, slik Oslo kommune nå tilbyr leietakerne.

- Et kjøp vil føre til en husleieøkning på nærmere 700 kroner per måned, så vi vil helst fortsette å leie, sier Hammerstad. Ofte lønner det seg å leie, fordi loven begrenser maks leie til 9.000 kroner per mål per år, noe som fremdeles er gunstig i storbyene.

- Grensen på 9.000 kroner er bare en brøkdel av reell markedspris i Oslo. Derfor justerer vi leien opp til 9.000-kroners grensen etter hvert som kontraktene på kommunens 430 festetomter forfaller. 139 kontrakter er allerede justert, noe som øker kommunens inntekter fra 3,5 til 6,6 millioner kroner årlig, sier Arve Reklev som er seksjonssjef i Tomteseksjonen i Eiendom- og byfornyelsesetaten i Oslo kommune.

Prisene for å kjøpe seg ut av kontraktene, har steget kraftig.

- OBOS kjøpte ut alle festetomtene fra Oslo kommune i 1985. Den gang betalte vi i snitt 52 kroner per kvadratmeter, sier jurist Morten Aagnes i OBOS. I dag er disse prisene mangedoblet. Og nå diskuterer politikerne å endre loven igjen, noe som neppe reduserer risikoen.