Makroanalysen: Alt om boligen

Hva er det som er det heteste samtaleemnet når nordmenn samles? Som en god nummer to etter Mette Marit kommer boligmarkedet og aller helst hvor boligprisene skal i nærmeste fremtid. Alle har synspunkter. (Forbausende mange får også anledning til å gi uttrykk for dem i mediene.) Her følger en røff guide til hva som egentlig driver boligmarkedet slik at du kan delta i debatten.

I boligmarkedet, som i andre markeder, er det tilbud og etterspørsel som rår. Men i Norge utgjør nybyggingen per år bare omtrent 1 prosent av den samlede boligmassen. Det betyr at det samlede tilbudet av boliger ikke endrer seg mye fra et år til det neste. Boligtilbudet er gitt, som økonomene sier, og det er derfor greiest å ta utgangspunkt i boligmarkedets etterspørselsside for å forklare prisvariasjonene.

Det er ikke store endringer i antall potensielle kjøpere fra år til år. Årsakene til noenlunde kortsiktige prissvingninger skyldes i stedet endringer i kjøpernes betalingsvilje. Variasjoner i betalingsviljen vil i sin tur skyldes endringer i a) betalingsevnen eller i b) boligkostnadene.

Boligkostnader består av fire elementer, nemlig rentekostnader, endring i markedsverdi, vedlikeholdskostnader samt opplegget for boligbeskatning. Generelt er det slik at når en komponent i boligkostnadene går opp, går etterspørselen etter bolig og derved prisen ned.

Ta rentene. Ikke bare gjør høyere rente innhogg fordi boliglånet blir dyrere, men man går også glipp av en høyere avkastning for den andelen som måtte være finansiert med egenkapital og alternativt kunne ha vært satt i banken. Å subsidiere boligrenten for å hjelpe boligkjøpere er derved ikke spesielt treffsikkert fordi det fører til høyere boligpriser. Dette er imidlertid en langsiktig sammenheng: På kort sikt betyr ikke renten så mye, fra 1997 til 1999 steg realrenten etter skatt med 2 prosentpoeng mens prisen på boliger i borettslag steg med over 30 prosent. 1)

Verken rentene eller fremtidige boligpriser er kjent når beslutningen om å kjøpe eller selge bolig skal tas. Det betyr at det er forventede renter og forventet prisstigning på bolig som er det relevante. Mange mener å ha påvist en tendens til at en periode med sterk prisvekst har en tendens til å få folk til å tro at prisveksten vil fortsette, det vil si at den faktiske prisutviklingen påvirker den ventede prisveksten.

Så til betalingsevnen. Arbeidsledighet og lønnsvekst er svært viktig for boligprisene. Økte inntekter vil øke betalingsevnen og derved boligprisene. Jubalon i lønnsoppgjøret vil bidra til økte boligpriser. Derved vil det endelige resultatet av lønnsfesten avhenge av hvilken side av boligmarkedet du sitter på: Boligselgerne får en større fordel enn boligkjøperne når lønnsnivået stiger. Boligmarkedet omfordeler. Siden inntektene stiger over tid vil det være en tendens til at boligprisene også stiger -dersom ikke for eksempel boligbyggingen er høy nok til å motvirke dette. Et generelt lønnsløft vil også øke boligprisene gjennom byggekostnadene. Skatteletter virker også positivt på boligprisene.

Det er ikke likegyldig om du bor i byen eller på landet, og stikkordene er reisekostnader og størrelsen på byens omland. Reduserte reisekostnader vil utjevne prisforskjeller på bolig i storbyområdene. Jo dyrere reise, desto mer lønnsomt er det å bo i sentrum hvor jobbene er. Jo billigere reiser, desto mer kan man bruke på bolig. De som bor utenfor Oslo sentrum er for tiden sinte fordi det planlegges å legge på prisen i bomringen rundt byen fra 15 til 20 kroner. Ikke bare blir reisen inn til byen dyrere: De som bor utenfor ringen får også redusert verdien av boligen relativt til dem i sentrum. På den annen side har de kanskje ikke riktig like mye mot høye renter som sentrumsbeboerne: Når rentene øker blir besparelsen i reisekostnadene ved å bo i en dyrere bolig i byen redusert. Man må betale mer for å spare den samme reisekostnaden. Høyere renter reduserer derfor prisforskjellen mellom byens sentrum og omlandet.

Årstiden spiller også inn i boligmarkedet og heldig timing kan lønne seg. Boliger er relativt billigst rundt juletider og dyrest på våren. Det er ikke noen dristig spådom at prisene «vil ta seg opp utover våren.» Generelt er det best å selge i mai og kjøpe rundt årsskiftet, forskjellen kan være opp til ti prosent i et flatt marked.

Kan man være med på boligfesten uten å stifte gjeld i flere generasjoner? Ved et nylig besøk i en by med et enda råere boligmarked enn Oslo, nemlig London, møtte jeg en bekjent som ikke eide egen bolig. Da jeg spurte om vedkommende ikke ergret seg over å ha gått glipp av verdistigningen i disse årene viste det seg at han hadde utstyrt seg med futures-kontrakter på boligprisene, et derivat som lar publikum eksponere seg mot boligprisene men uten å kjøpe bolig. Han hadde hatt tilstrekkelig eksponering til å ha fått med seg oppsiden selv om han leide og ikke eide. Og han bandt ikke opp all kapitalen sin i boligen. Det hadde kanskje vært noe også for norske leieboere?

1) Noen av poengene i artikkelen er hentet fra NOU: 2002:2 som er interessant lesning for den som er interessert i temaet. Sjekk: www.odin.dep.no/krd/norsk/ publ/utredninger/NOU/016001-020008/