Krakker boligmarkedet?

Prisstigningen har stanset. Høy rente og økende arbeidsledighet er dårlige nyheter for optimistene i boligmarkedet. I øyeblikket er realrenten høy og det er nå nesten bombesikkert at det kommer flere renteøkninger fra Norges Bank. I tillegg har det aldri vært annonsert flere boliger for salg enn nå, noe som fører til færre folk på visning og roligere budrunder, selv i attraktive og sentrale områder.

- Vi merker en viss treghet i markedet nå, og vi ser en utflating i prisene. Det er flere selgere på markedet i forhold til antall kjøpere, som holder seg konstant, sier Kjell Thomassen som er administrerende direktør i DnB Eiendom. Men det kan fort bli verre.

FARESIGNALER

Selv om norsk økonomi, både privat og offentlig, tilsynelatende er bunnsolid, finnes det flere faresignaler. Norges Bank frykter nå at gjelden kan være i ferd med å vokse Ola og Kari over hodet, noe som gjør en del husholdninger utsatt for rentehopp. Situasjonen minner litt om slutten av 80-tallet med børs- og renteuro, fete lønnsoppgjør med påfølgende inflasjon, i tillegg til stigende arbeidsledighet.

Statistisk sett ser alt fint ut. Vi er rikere enn noensinne, men sparekronene er skjevt fordelt, og de rikeste husholdningen sitter på de fleste sparekronene. I tillegg låner enkelte av oss for mye. Husholdninger med lavere og midlere inntekter har nå 30 prosent mer gjeld enn de hadde på slutten av 80-tallet, ifølge sentralbanken, som nå er bekymret for at høy gjeld vil føre til problemer for mange av oss dersom renten stiger. «Fortsetter den høye kredittveksten til husholdningene, vil det etter hvert kunne føre til oppbygging av ubalanser i husholdningssektoren og gjøre den utsatt ved svingninger i boligprisene», advarer Norges Bank i siste utgave av Finansiell stabilitet.

Høy gjeld i kombinasjon med stigende rente, er ikke eneste negative signal. De siste prognosene fra Statistisk sentralbyrå (SSB) varsler en kraftig økning i antallet arbeidsledige de neste årene. Får SSB rett, kan ledigheten nå fem prosent om drøye to år. Det tilsvarer ledigheten i kriseårene tidlig på 90-tallet. Kombinasjonen stigende ledighet og høy rente er dårlige nyheter for boligmarkedet.

FLATT ELLER NED

Spådommene om boligmarkedet avhenger gjerne av hvem man spør. Meglere og andre som tjener på høye priser, er alltid mer optimistiske.

- Dyre objekter går tregest. For vanlige boliger er beste gjetning en flat prisutvikling, spår Thomassen.

Andre er mer pessimistiske.

- Vi ser bobletendenser i boligmarkedet. Det er veldig vanskelig å si noe om utviklingen nå. Datamodellene våre tilsier en nedgang, men simuleringen har vist seg ikke å stemme hittil, noe som sannsynligvis skyldes for sterk vekting av rentenivået i regnestykket, sier Rolf Barlindhaug som er forsker ved Norges byggforskningsinstitutt.

Bolig handler nesten like mye om psykologi som penger.

- Markedet har stadig sprengt psykologiske grenser. Det er ikke så lenge siden 20.000 kroner per kvadratmeter ble ansett som høyt. Nå er både 30- og 40.000 kronersgrensen sprengt i Oslo, sier Thomassen. Men psykologi kan også virke andre veien.

- Når prisene har steget uavbrutt siden 1993, forventer de fleste at utviklingen skal fortsette, sier Barlindhaug. En dag begynner noen å tvile, og da svinger det gjerne andre veien. Ekspertene ser likevel ikke for seg noe krakk. Det er kanskje verdt å minne om at det var det heller ingen som gjorde på slutten av 80-tallet.

- I pressområdene er det et underliggende etterspørselspress som bidrar til å holde prisene oppe. Og det bygges fortsatt for lite til at det er noen akutt fare for at markedet mettes, sier Thomassen. Et tak på boligprisene er hva det koster å bygge nytt. De fleste steder i landet er det langt igjen til dette taket.