Finn fremtidens populære bydeler

Folk som kjøpte bolig på Grünerløkka i Oslo for ti år siden, smiler i dag. Den gang gikk kurante toroms leiligheter på «Løkka» for et par hundre tusen kroner. Strøket var slitent og trendfaktoren lav. I Gamlebyen var det knapt noen som ville bo i det hele tatt. Der kunne man få store leiligheter med stukkatur for en krone, hvis man overtok fellesgjelden etter byfornyelsen. I dag er prisene på Grünerløkka fem- og seksdoblet siden 1992, og prisnivået er i ferd med å nærme seg Oslos vestkant. Priser på inntil 30.000 kroner per kvadratmeter er ikke uvanlig. Boligprisene i Gamlebyen og andre sentrumsnære områder har også steget mer enn de fleste andre steder i Oslo.

For etablerere gjelder det å finne neste Grünerløkka, helst før alle andre. Å lese tørre tall og kommunal statistikk er en god begynnelse. Vi har sett på hva som skal til for at en bydel skal forvandles fra traust til trendy, med utgangspunkt i bydelen Grünerløkka i Oslo. Oslo er valgt fordi utviklingen er mest markert her. Dessuten finnes det god statistikk for de ulike bydelene. Men de samme prinsippene gjelder selvsagt i alle større byer.

DØDEN OG SMÅ LEILIGHETER

Pensjonister flest er ikke storbrukere av utelivstilbud, kaféer og motebutikker. Når yngre mennesker flytter inn, begynner bydelene raskt å endre karakter. Nye forretninger, utesteder og arbeidsplasser spretter opp. Og da skyter gjerne boligprisene i været.

- Vi kaller fenomenet generasjonsutskifting. Etter hvert som de eldre dør eller flytter på aldershjem, frigjøres boliger som overtas av yngre mennesker. Slike endringer kan forutsies ved hjelp av statistikk, sier Stig Omre som er rådgiver i finansavdelingen i Oslo kommune.

Populære Grünerløkka kjennetegnes av en slik utvikling.

- De eldre dør ut. Prognosene for Grünerløkka tilsier at andelen eldre vil synke med 33 prosent innen år 2005, slik at antallet eldre over 67 år vil utgjøre mindre enn ti prosent av befolkningen. Samtidig flytter mange barnefamilier ut. Dette er gjerne innvandrere med barn, som nå realiserer boliggevinster og flytter til større boliger lengre fra sentrum. Inn flytter yngre mennesker med høyere utdanning og god økonomi. I 2005 vil langt over halvparten av innbyggerne på Grünerløkka være i alderen 20 til 39 år, forteller Eigil Jakobsen som er utreder i bydelen. Samme utvikling gjør seg gjeldende i alle de sentrumsnære bydelene i Oslo. Beregninger for befolkningsutviklingen, viser at antallet eldre over 67 år vil synke frem mot år 2010 for Oslo sett under ett. I de sentrumsnære bydelene vil antallet eldre synke med mellom 20 og 50 prosent i samme periode.

SMÅTT OG GODT

Mange små leiligheter er et annet kjennetegn for bydeler i rask endring.

- Boligstrukturen er avgjørende for hvilke mennesker som flytter inn etter de gamle. De fleste leiligheten på Grünerløkka er ett- og toroms leiligheter. Og mange små leiligheter appellerer til unge mennesker i startfasen på sin bolig- og yrkeskarriere. Byfornyelsesprosjekter som ble gjennomført på 1980-tallet medførte også en økning i antall boliger, samt forbedring i bostandard. Således har både tilbud og attraktivitet økt for deler av boligmassen, sier Omre. Dermed passer leilighetene perfekt for unge, urbane, enslige og par uten barn. Mange av disse er kresne.

Etablering av nye arbeidsplasser bidrar ytterligere.

- En transformasjon av næringsvirksomhet fra gammel industri til ny

serviceindustri gjøre at det blir skapt nye arbeidsplasser som tiltrekker seg ny

kompetanse og nye innflyttere, sier Omre. Også her har Grünerløkka opplevd at gamle fabrikkbygninger langs Akerselva overtas av IT- og internettbedrifter.

UTELIV OG UTFLYTTING

Det nytter ikke med all verdens småleiligheter og frekt design, hvis de ligger for langt fra sentrum. Gangavstand er det ideelle. I tillegg til gode boliger og sentrumsnærhet må en populær bydel ha et variert utelivstilbud. Og siden alle helst vil være 25 år hele livet, er det viktig med tilbud som retter seg inn mot denne målgruppen. Populære bydeler har alt fra uformelle kaffebarer og billige spisesteder - for folk som ikke gidder å lage mat selv - til dyre restauranter, natt- og musikklubber, samt gode shoppingmuligheter. Foreløpig er Grünerløkka og Majorstuen de eneste av Oslos bydeler som kan tilby full pakke, noe som vises igjen i boligprisene. Men hvis utviklingen fortsetter, vil flere bydeler kunne oppleve en tilsvarende utvikling i løpet av noen år.

- Grünerløkka er i ferd med å bli for dyrt. Derfor har jeg inntrykk av at utviklingen nå beveger seg østover mot Grønland. Områder som Bislett og St. Hanshaugen lenger vest opplever også samme utvikling, som det vi har sett på Grünerløkka, sier Gustavsen.

Statistikken for bydel Gamle Oslo, som innbefatter bydelene Grønland, Tøyen og Gamlebyen, bekrefter at utviklingen går i retning av «grünerløkkafisering».

- Spesielt i fjor økte andelen innflyttere i den gruppen vi kan kalle «unge og rike». Og vi opplever også at det blir færre eldre og barn i bydelen vår, mens innbyggertallet i aldersgruppen 20 til 40 år øker, sier Tore Fjordheim som er konsulent i bydelen.

Et annet kjennetegn for de mest populære bydelene er høy flytteaktivitet. I de mest populære bydelene i indre Oslo flytter hver tredje innbygger årlig.

- I bydel Gamle Oslo flytter 33 prosent av innbyggerne. Selv om mange flytter innen bydelene, skiftes en femtedel av befolkningen ut hvert år. Mange flytter nå fra bydelen, forteller Fjordheim som tror dette skyldes stigende boligpriser.

Det er spesielt barnefamilier og innvandrere som flytter.

- Disse gruppene ser at de nå kan få en pen gevinst ved å selge en sentrumsnær bolig og flytte et stykke utenfor byen, sier Gustavsen.

Når denne utviklingen først kommer i gang, oppstår det en selvforsterkende effekt. Etter hvert som bydelen blir mer populær, ønsker stadig flere å flytte dit. Standarden og tilbudene øker, slik at enda flere ønsker å flytte. For det viktigste er trend-faktoren.

- Det nytter ikke med all verdens statistikk og ledige småleiligheter hvis bydelen ikke er trendy. Og når et sted først er trendy, er folk villige til å betale enorme priser, sier Gustavsen.