Espen Haug torpederer boligmytene

Utviklingen på boligmarkedet diskuteres så fillene fyker her hjemme om dagen. Mange myter er knyttet til investeringer i eiendom.
Finansekspert og risikoanalytiker, Espen Gaarder Haug, torpederer herved de fleste av dem:

Myte 1:

Rentene er i Norge alt for lave til at vi kan få fall i boligprisene. Under jappetiden på 80-tallet hvor vi i etterkant fikk et kraftig fall i eiendom var rentene på tosifrede nivå.
Fakta:
- I USA er rentene lave i dag og prisene har allerede falt betydelig i mange områder, og mange eksperter tror dette bare er begynnelsen. Også på 1920 og 30 tallet var statsrentene på tilsvarende lave nivåer som i dag og husprisene falt kraftig, opplyser Haug.
- Men viktigere enn selve rentenivået er trolig endring i rentenivået. Både på 1920 tallet og nå har rentene kommet opp fra svært lave nivåer til mer moderate nivåer, forteller Espen Gaarder Haug til økonomiskrapport.no.

Myte 2:

Det er alltid lønnsomt å investere i eiendom på sikt - med 10 års horisont er man sikret gevinst.
Fakta:
- Under det store eiendomskrakket i Florida i 1926 falt prisene så mye at det tok omtrent 70 år før de var tilbake til nivået før krakket. Et slikt scenario er i Norges oljesmurte økonomi svært usannsynlig, men kan ikke helt utelukkes for enkelt objekter, mener Haug.

Myte 3:

Det er nesten ikke arbeidsledighet her i landet, så boligprisene kan ikke falle.
Fakta:
- Historisk ser vi ofte at priser på boliger, og/eller aksjer, begynner å falle når sysselsetningen er på topp. Dette medfører en kredittkontraksjon som på sikt får realøkonomiske konsekvenser. Over tid medfører dette igjen mindre tilgang til lån, mindre forbruk og dårligere inntjening for mange bedrifter. Dette fører til nedgang i sysselsetning og ytterligere fall i eiendomspriser ettersom mange ikke lenger klarer å betjene renter og avdrag. Dette medfører at fallet i boligpriser forsterkes. Historisk tar denne prosessen typisk flere år, det vil si fra boligprisene begynner å falle til de bunner ut, påpeker finanseksperten.
- Det kan derimot se ut til å stemme at eiendomsmarkedet har tendens til å bunne ut når arbeidsledigheten er størst. For eksempel på slutten av 80-tallet var arbeidsledigheten lav, men når eiendomsmarkedet bunnet ut, på begynnelsen av 90 tallet, var arbeidsledigheten i ferd med å toppe ut, sier han.

Myte 4:

I Norge har vi ingen subprimelån og boligeiere kan dermed ikke få betalingsproblemer her til lands
Fakta:
- Kall det hva du vil, men cirka 37 prosent av de som tok opp lån høsten 2006 tok opp mer enn 100 prosent finansiering. Dette betyr naturligvis ikke at 37 prosent av alle boligeiere har 100 prosent, eller høyere, finansiering, men det betyr at et mindre - men langt fra ubetydelig - segment kan få store betalingsproblemer om renten kommer videre opp. Dette vil kunne medføre tap hos norske banker, innstramming av lånebetingelser og således mindre etterspørsel etter eiendom. Noe som kan slå ut på neste segment og gi en dominoeffekt, påpeker risikoanlytikeren.

Myte 5:

Å leie er å kaste penger ut av vinduet.
Fakta:
- Om du har lån på leilighet eller bolig betaler du "leie" til banken i form av renter og avdrag, og for dette gir du fra deg fleksibilitet. Om du leier betaler du naturligvis også leie, men du opprettholder langt mer fleksibilitet. Fra derivatmarkedet vet vi fleksibilitet har stor verdi. Mange undervurderer muligens denne fleksibiliteten i boligmarkedet, mener Espen Haug.
- Om du derimot ikke har lån, eller har lavt lån, kan du naturligvis tåle å sitte gjennom et boligkrakk. Det gjør deg nødvendigvis ikke rik, men du slipper å måtte gå fra gård og grunn.

Myte 6:

Boligboblen er et faktum og det må bli krakk nå.
Fakta:
- En boligboble er i utgangspunktet irrasjonell så hvorfor kan den ikke bli enda mer irrasjonell før den sprekker? Dette er et viktig poeng som gjør det vanskelig å spå når en boble vil sprekke. Det er derfor ikke så rart at det også er mange meninger om boligprisene fremover. Dette er imidlertid ikke en debatt som vil vinnes eller tapes med ordbruk, kun tiden vil gi oss svaret, presiserer en av verdens fremste finanseksperter.

- Personlig tror jeg det er stor sannsynlighet for at vi allerede i vinter vil kunne se svakere boligpriser, som vil balle på seg i et akselererende fall utover i 2008 og 2009. Det er imidlertid stor usikkerhet også i mine analyser, men det er i det minste på tide å få debatt rundt når boligboblen vil sprekke. Det er mange usikkerhets faktorer her, hvordan vil sentralbankene reagere? Hvordan vil aksjemarkedet reagere?, og så videre, sier Espen Gaarder Haug til økonomiskrapport.no.