Børskrakk kan gi boligkrakk

Børsen og boligmarkedet styres i stor grad av de samme faktorene. Børsen reagerer derimot raskere og kraftigere på endringer enn boligmarkedet. Dessverre finnes det ingen analyser som kvantifiserer sammenhengen mellom utviklingen på børsen og boligmarkedet, men sammenhengen er likevel klar, ifølge ekspertene.

- I mange tilfeller følger boligprisene børsen. Aksjemarkedet forutsier fremtiden, blant annet når det gjelder sysselsettingen som er avgjørende for utviklingen på boligmarkedet, sier Knut Boye som er førsteamanuensis ved Norges Handelshøyskole. I så fall er det en viss nedside i boligmarkedet. Fra årsskiftet til 1. oktober har hovedindeksen ved Oslo Børs falt 25 prosent. Boligprisene i Oslo har steget 13 prosent frem til 1. oktober, ifølge tall fra OBOS. Landet sett under ett har prisene steget med fire prosent i snitt per annet kvartal, som er siste offentlige statistikk. Økt usikkerhet og utsikter til stigende arbeidsledighet, kan lett påvirke markedet negativt utover høsten.

BØRS OG BOLIG

Boligmarkedet fulgte børsen nedover både etter krakket i 1987 og det kraftige fallet høsten 1998. Nå har utviklingen på børsene i tillegg fått økt direkte betydning for stadig flere av oss. Mer enn en million nordmenn eier andeler i aksjefond, dermed får sparepengene tettere føling med aksjemarkedet.

- Et problem nå er at nordmenn sparer mer i fond, ofte som et alternativ til boligsparing. Tapene i fondene påvirker dermed psykologien til Ola og Kari. I tillegg har det vært en viss overprising i boligmarkedet de siste to årene, noe som kan gi en dipp i markedet, sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret.

Terror, stupende børser, meldinger om lavere inntjening i selskapene, oppsigelser og generelt mer usikkerhet, kan altså i sum bety at de gylne tidene i boligmarkedet er forbi.

- Jeg tror det er åpenbart at det blir en korreksjon i markedet, men jeg håper ikke den blir kraftig, sier Hans Jacob Hansen som er direktør i Byggebransjens kompetansesenter (OPAK). Ekspertene tror dyre boliger og eksklusive hytter vil falle mest.

DYRE BOLIGER FALLER

De dyreste boligene rammes mest direkte av svalestupet på børsene. Dette skyldes at kjøpere av slike boliger er hardest rammet av børsfallet. Det meste av aksjeformuen eies nemlig av de mest velstående blant oss.

- Ti prosent av de rikeste husholdningen eier 95,4 prosent av den privateide aksjeformuen i Norge. Dette betyr at prisene på luksushytter og de dyreste boligene blir rammet først, sier Nils Terje Furunes som er sjeføkonom i Gjensidige NOR.

Det tar likevel en viss tid før børsfallet slår ut i statistikken.

- Det tar noen måneder fra børsen faller til boligmarkedet påvirkes. Dessuten føres prisstatistikkene for boliger kvartalsvis, noe som betyr et etterslep på minst tre måneder før et prisfall fanges opp av statistikkene, sier Hansen. Men eiendomsmeglerne merker allerede at det går tregere å selge dyre boliger.

- Nå må vi lokke budene frem, det vil si at det er slutt på de tidene at det var visning i helgen og så var boligen solgt mandag. Boliger i prisklassen over 2,5 millioner kroner er tyngre å selge, spesielt gjelder dette eneboliger. Det kommer kanskje bare 5-6 personer på visningene, og det må gjerne holdes flere visninger, sier Espen Fjellvang som er faglig leder for Krogsveen AS på fasjonable Nordstrand i Oslo. Som et eksempel nevner han et kurant rekkehus med takst på 2,6 millioner kroner som ble solgt for 2,3 millioner.

Også lenger vest i Oslo er det vanskeligere å få solgt.

- Kjøpere på Oslo vest er mer tilbakeholdne. En del selgere har også valgt å utsette annonsering og salg. Det tar litt lengre tid å selge, men det meste går omtrent til takst, sier faglig leder Bjørn Møvik hos Gjensidige NOR Eiendomsmegler i Homansbyen.

Enda lenger vest, i Bergen, selger attraktive boliger foreløpig som før.

- Vi bruker en del tid på dyre boliger, men det meste blir solgt til takst, sier faglig leder Sveinung Minde hos DnB Eiendomsmegling i Bergen.

Alt i alt går det fortsatt rimelig greit å få solgt kurante boliger med priser opp til et par millioner. Et sted skal folk tross alt bo, sier meglerne.

MYE PSYKOLOGI

Det er tre faktorer som er avgjørende for utviklingen på boligmarkedet: rentenivå, arbeidsledighet og forventninger til fremtiden. På lengre sikt vil reelle endringer i flyttemønstre, arbeidsmarkedet og nybygging spille en viktig rolle.

- Vi har regnet en del på sammenhenger mellom rente, arbeidsmarked og boligpris. Som en tommelfingerregel kan vi si at en prosent økning i arbeidsledigheten, fører til et fall på syv prosent i boligprisen. En renteøkning på en prosent, presser boligprisene ned med tre prosent, sier Furunes. Resten av prisutslagene på kort sikt forklares av psykologi.

Utviklingen på arbeidsmarkedet og folks forventninger, blir dermed avgjørende for boligmarkedet i høst. På lengre sikt vil nybygging være viktig. De høye boligprisene de siste årene har fått fart på nybyggingen, men et prisfall nå, kan lett sette en stopper for mange prosjekter.

- I øyeblikket er det bra balanse mellom kostprisen på nye leiligheter og prisen på brukte leiligheter. Skulle det komme et kraftig prisfall i boligmarkedet, er det sannsynlig at mange nye prosjekter vil bli stoppet, noe som på sikt vil bedre balansen i markedet, sier Hansen som mener boligmarkedet fungerer godt.

- Det er tull å snakke om en boligkrise, så lenge det finnes flere tusen ledige boliger tyve minutters reise fra sentrum, sier Hansen.

Ekspertene tror utviklingen på arbeidsmarkedet vil være avgjørende i tiden fremover. Ingen opptar høye boliglån hvis man frykter for jobben. Ekspertene frykter likevel ikke for noe nytt krakk.

- Jeg tror ikke flere oppsigelser i næringslivet vil bli dramatisk, fordi oppsagte vil finne annet arbeid, men kanskje med lavere lønn, sier Furunes. Det betyr mindre penger til bolig og dermed mindre prispress.