Borettslaget

Borettslag er mest populære som fjernsynsunderholdning. For ifølge forskerne drømmer du om en koselig, liten enebolig med smårutete vinduer og en liten hageflekk, helst med gangavstand til kafeene i sentrum. Bor du i en storby, slik stadig flere velger å gjøre, er sannsynligheten for å oppfylle denne drømmen liten. I byene er det leiligheter som gjelder. Og det finnes to hovedtyper å velge mellom selveier eller borettslagsleiligheter. Sistnevnte kalles gjerne andelsleilighet. Skillet mellom disse to eierformene er gradvis i ferd med å viskes ut, men det er likevel viktig å være klar over forskjellene før kjøpekontrakten for drømmeboligen signeres. Og forskjellen har røtter langt tilbake i tid.

SOSIAL ELLER SNOBBETE?

I riktig gamle dager, sånn på femtitallet, var det noe som het bolignød og dugnadsånd. Folk gikk sammen i boligbyggelag. Fedrene bygget nærmest boligblokker med egne hender mens husmødrene, kvinner var det den gang, stekte vafler og sosialiserte. Stat og kommune bidro i dugnaden med billige tomter og gunstige lån. Kombinasjonen av private muskler og offentlig støtte, ga billige boliger med tilhørende lav status. I tillegg var slike leiligheter underlagt prisregulering helt frem til begynnelsen av 80-tallet. I kondisjonerte kretser rynket man på nesen, og ingen ved sine fulle fem ville finne på å flytte inn i slike leiligheter.

- På femtitallet var borettslagsleiligheter nært knyttet til arbeiderklassen, drabantbyer og lav status. På syttitallet innførte Selvaag bygg begrepet selveierleilighet for å skille selskapets nye blokkleiligheter fra boligbyggelagenes blokkleiligheter med lavere status, sier Gunn-Helen Øye som er sosialantropolog ved Prognosesenteret. Øye har skrevet hovedfagsoppgave om det norske folks boligdrømmer. Og oppfatningen av borettslaget som boform har endret seg kraftig, noe som viser igjen i hvordan man omtaler boligen.

- Ordet selveierleilighet ble bevisst brukt av beboerne for å skape avstand til beboere i OBOS og andre boligbyggelag. Men etter hvert som OBOS begynte å bygge leiligheter i selveste Holmenkollåsen, er det blitt mindre vanlig å nevne boligtypen når man skal si hvor man bor. For tyve år siden var det mange som sa: «jeg bor i selveierleilighet på Ullern». I dag er bostedet viktigere enn boformen, i hvert fall i byene, og de fleste nøyer seg med å si hvor de bor, uten å ta med leilighetstype, sier Øye.

BELIGGENHET VIKTIGST

I dagens boligmarked er beliggenhet og standard viktigere enn eierform. Og folk med lengst medlemstid i et boligbyggelag, får anledning til å velge de mest attraktive leilighetene først når nye boliger bygges.

Det er også klare skiller på hva folk foretrekker.

- I Oslo har man to typer kunder, de som absolutt ikke kan tenke seg en OBOS-leilighet på den ene siden, og de som tvert imot tror borettslagsformen gir et bedre bomiljø. I tillegg vil formålet med boligkjøpet være avgjørende. Skal man leie ut, er man nødt til å kjøpe selveier, sier megler Tor Andre Vedvik i Exact eiendomsmegler.

Valgene skyldes ofte vanetenkning.

- Mange mennesker er innprentet betydningen av å eie egen bolig, for disse er ordet selveier i kombinasjon med et skjøte viktig. Men jeg opplever at mange ikke skjønner forskjellen, sier Lillian Jakobsen som er markedssjef i NCC Norge.

Begge er enig om at beliggenhet er viktigst når folk skal velge. Drømmeleiligheten er lys og gjennomgående, med solrik balkong, utsikt, heis, garasje i kjelleren, uten trafikkstøy, ingen gjenboere, i tillegg bør den ligge sentral med alle tilbud i nærheten. Jo flere av disse forholdene som oppfylles, desto mer attraktiv er boligen.

NARVESTAD OG ANDRE LIDELSER

Borettslag sliter fremdeles med myten om at det meste er forbudt, og at enhver regel håndheves strengt av grinete styreledere og Narvestad-kloninger, noe som dessverre stemmer i en del eldre borettslag.

I dag er det likevel liten forskjell mellom nye borettslag og nye sameier på hva som er tillatt. Prismessig er det nå heller ikke nevneverdige forskjeller mellom disse boligtypene.

I Pilestredet Park, på tomten til det gamle Rikshospitalet i Oslo sentrum, bygges det både selveiere og borettslagsleiligheter. Hittil er det lagt ut 238 leiligheter for salg, fordelt på 219 selveierleiligheter og 27 andelsleiligheter. Så langt er 144 av selveierleilighetene og 21 av andelsleilighetene solgt.

- Prisen er den samme både for selveier- og borettslagsleiligheter. Forskjellen er at borettslagsleilighetene kan finansieres med gunstig felleslån om ønskelig, sier Leo Nygænen som er informasjonsdirektør i Selmer Skanska som er entreprenør for prosjektet.

- Hvis man planlegger å bo i leiligheten selv, spiller det liten rolle hvilken eierform som velges. Siden det ikke er tillatt å leie ut borettslagsleiligheter over tid, mener mange at bomiljøet blir bedre og mer stabilt, i motsetning til blokker bestående av selveierleiligheter, der man ofte opplever at en stor del av leilighetene er utleid. I tillegg er borettslag en bra eierform for å ivareta systematisk vedlikehold, sier Vedvik.

Valgmuligheter er også viktig.

- I Pilestredet Park, som er et samarbeid mellom OBOS og Selmer Skanska, kombinerer vi begge eierformer, noe som blir stadig mer vanlig, avslutter Nygænen.

Fordeler og ulemper

Valg av eierform bør avhenge av hva som er mest hensiktsmessig. Skal man selv bo i leiligheten, spiller det liten rolle hva man velger. Borettslagsformen kan faktisk være en stor fordel hvis man planlegger å bli boende i lengre tid. I mange sameier er det et problem at leiligheter kjøpes opp for utleie, noe som kan ødelegge bomiljøet. Har man planer om utleie i lang tid, er det selveierbolig som gjelder. Skal man derimot bli boende selv, kan borettslagsformen være bedre.

- Selveierleiligheter er kanskje bedre i salgsfasen, mens borettslagsleiligheter ofte er gunstigere i driftsfasen, fordi borettslagene mye lettere kan oppta fellesgjeld, noe som gjør det mulig å gjennomføre vedlikehold og oppgradering av bygninger og fellesarealer, sier Tore Johannesen som er avdelingsdirektør i NBBL.

En annen fordel ved borettslagsleiligheter er at man slipper dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen ved kjøp av slike leiligheter.

Sjekk regnskapene

Det er vanlig å skrive i prospekter at regnskap for borettslaget eller sameiet fremlegges på forespørsel. Spør! Økonomien i gården kan ha avgjørende betydning på hvor store de faktiske bokostnadene blir. Dårlig økonomi og utsatt vedlikehold, kan lett føre til en kraftig økning av felleskostnadene.

Pass ekstra godt på ved kjøp av leilighet i frittstående borettslag, det vil si borettslag som ikke er tilknyttet et boligbyggelag. Frittstående borettslag med høy fellesgjeld opplevde store problemer under forrige krakk i boligmarkedet tidlig på nittitallet. I mange tilfeller ble leiligheter solgt for en krone, mot at kjøper overtok fellesgjelden. Mange slike borettslag var i realiteten konkurs fordi beboerne ikke klarte å betjene felleskostnadene. Dermed vokste fellesgjelden ytterligere. Selv om situasjonen i dag er helt annerledes, er det fornuftig å sjekke økonomien til borettslaget før man kjøper leilighet.

Borettslag tilknyttet de store boligbyggelagene har såkalt husleiegaranti. Det vil si at borettslaget ikke lider økonomisk, selv om enkelte av beboerne ikke er i stand til å betale sin del av felleskostnadene. De fleste borettslag og sameier som har avtale om forretningsførsel med OBOS, er også omfattet av denne ordningen. Sjekk regnskap og hvem som er forretningsfører før du gir bud!