Boligpolitikken som forsvant

De siste 20 årene er boligsubsidiene mer enn halvert, fra 42 milliarder kroner i 1980 til 19 milliarder i år 2000, ifølge tall fra Husbanken og Byggforsk. Det er spesielt fordelene knyttet til skatt ved eie av egen bolig og gunstige lånebetingelser i Husbanken som er blitt redusert. I samme periode har boligprisene kjørt berg-og-dal-bane, men i snitt har prisene tredoblet seg siden 1985 for landet sett under ett. Prisstigningen har vært langt kraftigere i storbyene, noe som skyldes en kombinasjon av tilflytting, lav nybygging og økte byggekostnader. Dette i kombinasjon med økte boligskatter, gjør at det er blitt vanskeligere for unge å komme inn på boligmarkedet. Utviklingen bekymrer selvsagt politikerne, siden de fleste velgere trenger tak over hodet. Med cirka ti års mellomrom nedsettes det derfor et utvalg som etter et par års arbeid kommer med en omfattende utredning. Nå er siste utgave her. Boligmarkedene og boligpolitikken NOU 2002:2 er tittelen på de 283 sidene. Forrige utgave kom i 1989, tittelen den gang var Boligpolitikk for 90-årene. Ikke overraskende kom det lite konkret ut av forrige melding. Og siden den gang har politikerne skiftet mening både når det gjelder mål og midler i boligpolitikken. FRA BILLIG TIL DYR I Boligmeldingen fra 1989 lyder målet for boligpolitikken som følger: «Hovedmålet for boligpolitikken i 90-årene er at alle skal ha mulighet til å disponere en god og rimelig bolig i et godt bomiljø». I 1994 angret politikerne på formuleringen rimelig, og målet for boligpolitikken ble endret til: «Alle skal kunne disponere en god bolig i et godt miljø». Dette er fremdeles utgangspunktet for boligpolitikken. Denne målsettingen gir langt større muligheter for å øke bokostnadene, blant annet i form av økte skatter og avgifter. Akkurat det har politikerne ingen problemer med å gjennomføre. Boligskattene ble nær tredoblet i perioden 1993 til 2000. Det er også en klar sammenheng mellom nybygging og prisen på boliger. Ved inngangen til 90-tallet var målet å bygge 30.000 boliger årlig. Og for å oppfylle målet om rimelige boliger, skulle minst 20.000 av disse boligene finansieres gjennom Husbanken. I tillegg skulle det satses på flere utleieboliger, spesielt i storbyene, skrev regjeringen Harlem Brundtland i stortingsmeldingen om boligpolitikken for 90-årene som kom i 1989. Slik skulle det ikke gå. Boligbyggingen sank kraftig, og holdt seg godt under 20.000 boliger per år det meste av 90-tallet. Leieboliger ble det heller ikke mange av. Kombinasjonen færre nye boliger og økt tilflytting til byene, har gjort at boligprisene har steget kraftig i de områdene folk vil bo. PRISDRIVENDE TREENIGHET Nybygging av boliger i pressområdene er avgjørende for å hindre at prisveksten kommer ut av kontroll. Dessverre sliter markedet ennå med ettervirkninger fra forrige boligkrakk. Når nybyggingen er lav fører overgang fra regulerte priser til markedspriser til at det oppstår en prisdrivende treenighet i markedet. Lav nybygging gjør at det rift om de bruktboligene som finnes på markedet, og dermed er karusellen i gang. - Å holde et jevnt og høyt tempo i nybyggingen, er avgjørende for å unngå at bruktboligprisene går til himmels. For det er nemlig slik at prisene på nye boliger stiger ekstra når brukte boliger stiger, så lenge nye boliger selges til markedspris. Og på en nesten mystisk måte har også byggekostnadene en tendens til å stige i et presset marked. Dermed blir det en slags selvforsterkende sirkel av stigende priser, sier Martin Mæland som er administrerende direktør i OBOS. Han mener at myndighetene må ta ansvar for denne utviklingen. - Myndighetene har sviktet sin oppgave. Dette skyldes neppe vond vilje, men krakket på begynnelsen av nittitallet forledet myndighetene til å tro at boligkrisen var løst en gang for alle. Dermed stoppet man all langsiktig planlegging av nye boliger. Mange kommuner gikk fra å være pådrivere for boligbygging til å trenere utbygginger mest mulig, blant annet som følge av dårlig kommuneøkonomi. Og det straffer seg nå ti år senere, sier Mæland. Boligpolitikken er heller ikke tilpasset det faktum at folk i økende grad flytter til byene. PRESS I BYENE - Inn- og utflytting er avgjørende for boligprisene. Dessverre er ikke boligpolitikken tilpasset flyttestrømmen. I Oslo er det knapt bygget boliger på 90-tallet, sier Peter Batta som er administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund som også kritiserer myndighetenes boligpolitikk. - Politikerne krangler og er prinsipielt uenige. I stedet for å handle stemmer de ned hverandres forslag. Se bare på Oslo; her har politikerne kranglet i 20 år om markagrensen og hvordan havneområdet skal utnyttes. Og mens politikerne krangler, stiger boligprisene, sier Batta. I Oslo har boligbyggingen lenge vært i ubalanse med utviklingen i folketallet. - Boligbyggingen har en tendens til å være i utakt med befolkningsendringene. På 70-tallet sank folketallet i Oslo med over 50.000 innbyggere. Likevel ble det bygget 4 - 5.000 nye boliger årlig. Så snudde utviklingen og folketallet i Oslo begynte å øke med 4 - 5.000 innbyggere årlig, slik det fremdeles gjør, samtidig som det nå nesten ikke bygges nye boliger, sier Mæland. Et annet problem er at mange av de boligene som faktisk bygges ikke er tilpasset målgruppen. Kommunen pålegger utbyggerne av nye boliger å bygge store leiligheter i sentrum i et håp om å få flere barnefamilier til å bo der. - Vi søkte for eksempel om å få bygge to leiligheter på 70 kvadratmeter i stedet for en stor på 140 i et nytt prosjekt, men vi fikk blankt avslag, forteller Mæland. Dette betyr at prisen på mindre boliger egnet for enslige og førstegangsetablerere presses ekstra kraftig i pris. Ettromsleiligheter, som ikke lenger bygges, har for eksempel seksdoblet seg i pris på få år (se ØR nr. 8 i år). I tillegg har politikerne strammet skatteskruen kraftig for boligeiere. Samtidig er ordninger med gunstig boligfinansiering avviklet. Dette rammer spesielt unge i etableringsfasen. MER SKATT - MINDRE STØTTE Boligeierne vil i år måtte punge ut med 21 milliarder kroner i skatter og avgifter for å bo, viser en undersøkelse utført av i Huseiernes Landsforbund. I dette tallet inngår både moms, arveavgift og elavgift på strømforbruket. Hvis man bare ser på rene boligskatter, som eiendomsskatt, formuesskatt, dokumentavgift og inntektsskatt for fordel ved å bo i egen bolig, ender skatteregningen på 7,7 milliarder kroner for år 2000, som er siste avsluttede ligningsår, ifølge Boligutvalget. På syv år er disse skattene tredoblet. Dette til tross for politikernes uttalte ønsker om at vanlige boliger ikke skal være melkekyr for staten. Går vi tilbake et par tiår, er skatteskjerpelsen formidabel. Frem til 1980 var det momsfritak for å bygge nye boliger. I år vil moms på nye boliger og meglertjenester komme opp i nesten åtte milliarder kroner. I tillegg reduserte skattereformen i 1992 verdien av rentefradraget på boliglån. En boligeier med for eksempel 40 prosent skatt, fikk 40 prosent av rentekostnadene dekket i form av redusert skatt. I dag er denne fordelen barbert til en flat sats på 28 prosent. Dette rammer spesielt unge i etableringsfasen som har de største boliglånene. De kommunale avgiftene har også økt kraftig, og i fjor endte regningen på 16 milliarder kroner, hvorav vann-, avløp-, og renovasjonsgebyr sto for 13 milliarder, viser tall fra Huseiernes Landsforbund. Ifølge loven skal disse avgiftene kun dekke de faktiske kostnadene ved bygging og drift av anleggene. - Mange kommuner tøyer reglene langt og bruker disse avgiftene for å saldere kommunebudsjettene, sier Batta. I sum betyr dette at det er blitt dyrere for folk flest både å kjøpe og eie egen bolig. - Boligpolitikken har klart blitt dårligere de siste 20 årene. Men jeg tror neppe vi vil kunne komme tilbake til tidligere tiders boligpolitikk, simpelthen fordi det vil koste mer enn noe offentlig budsjett vil tåle, sier Mæland. Anbefalingene i siste utredning fra Boligutvalget tyder på at han får rett. Utvalget konkluderer med at skattesystemet favoriserer folk som eier boliger i forhold til dem som leier. Et nøytralt skattesystem vil ifølge Boligutvalget gi en bedre utnyttelse av boligmassen. Hvis politikerne følger opp anbefalingene, kan hver enkelt gjette om det er mest sannsynlig at leietakere får fradragsmuligheter for deler av husleien eller at skatten for å eie bolig øker.

---

BOLIGSKATTENE TREDOBLET:
År	Inntektsskattegen bolig	Dokumentavg. ved salg av bolig	Formuesskatt på bolig	Netto gevinst-beskatning boligsalg	Kommunal eiendomsskatt	Sum bolig-skatter
1993	1312	534		-149	895	2592
1994	1249	714		122	931	3016
1995	1446	840		420	966	3672
1996	1450	974		735	1011	4170
1997	1489	1175		1323	947	4934
1998	1614	1256		1447	913	5230
1999	1624	1492		1487	892	5495
2000	1786	1784	1660	1600	895	7725
Kilde: NOU 2002:2