Nye sjanser i eiendom

Etter flere års boom i kontor- og boligmarkedet opplever markedet at høyere rente gir mindre marginer i utleiemarkedene for kontor og leiligheter. Den europeiske sentralbanken har fortsatt en signalrente på 3,5 prosent, men ytterligere økninger er ventet. Bank of England er med 5,25 prosent allerede på vei mot toppen av rentesyklusen.

Dyrere kapital gjør det mindre gunstig for investorer å finansiere oppkjøp med store andel lån. Høyere rente gjør lånefinansiert kjøp dyrere.

Samtidig er boomen i Sør- og Øst-Europa over høyden. Det blir stadig vanskeligere å finne de gode kjøpene i uoppdagede eller underprisede områder. Disse to trendene gir nå lavere avkastning for eiendomsinvestorene i Europa.

- Reduksjonen i avkastning (yield) er forskjellig fra land til land, men ingen av de store markedene har unngått nedgangen. For bare noen år siden var en avkastning på seks-åtte prosent ikke uvanlig i europeiske markeder. I dag er fire-fem prosent bra. Verdien av eiendom har mange steder steget raskere enn den langsiktige avkastningen. Når rentenivået nærmer seg nivået for avkastningen, er det mindre lønnsomt å låne kapital for investeringer, sier Claus Thomas, daglig leder i LaSalle Investment Management.

Europa på opptur.

De siste fem årene har vært svært gode i de fleste europeiske eiendomsmarkeder. Kanskje for gode. Mange steder er det bygget for mange like kontorer eller investert i for dyre boliger. Store amerikanske og europeiske kapitalfond har investert tungt i eiendom i Tyskland, Skandinavia og Øst-Europa. Velfylte pensjonsfond ser også på eiendom som en langsiktig attraktiv investering. Børs­noterte aksjefond etter amerikansk mønster (REITS) bidrar også til å pøse penger ut i markedet.

Ifølge eiendomsselskapet Jones Lang LaSalle kan investeringer i europeiske næringseiendommer i 2007 komme til å overstige 200 milliarder euro. Men med så mange aktører og så mye penger er det også blitt et mettet marked i flere byer og bransjer.

- Vi ser en utflating av priser i storbyer som London og Paris og i tidligere sterke vekstmarkeder som Riga og Praha. Det er fortsatt mye kapital i bevegelse i Europa, men den vil flyte annerledes i de neste årene, tror Thomas.

De nordiske land og Storbritannia/Irland har de mest åpne og velfungerende eiendomsmarkedene selv om mindre boom-byer som Dublin og Oslo kan oppleves som lukket for aktører utenfra.

I latineuropeiske land som Italia og Frankrike og i Øst-Europa er det fortsatt markedshindre som høye avgifter, byråkrati og lite pristransparens.

Men verdensøkonomien er i bra forfatning, og den økonomiske veksten er ventet å bli over tre prosent i 2007. Oljeprisen er lavere, og det demper inflasjonen. EU-landene er ventet å få en større vekst enn USA også i 2007.

Det er også risikomomenter - i form av det overopphetede amerikanske boligmarkedet og den glohete kinesiske økonomien. Men i Europa ser situasjonen lys ut i perioden 2007-2009.

- Europa er fortsatt på opptur. Næringsliv og privatpersoner tjener gode penger. En del av det vil komme eiendomsmarkedet til gode, sier Thomas.

Inn i alternativer.

Eiendomsselskapet LaSalle tror investorene vil bli mer interessert i alternativer til kontor, handel og boliger for å tjene mer penger.

- Kontor vil fortsatt være kjernen i de fleste porteføljer, men stadig flere vil interessere seg for nye produkter som eiendom og forvalting innen logistikk, turisme og aldersboliger, mener Thomas.

Ifølge en undersøkelse gjort av det tyske eiendomsinstituttet Degi har investeringer i varelagre og transportsentre en betydelig større avkastning enn eiendom i kontor og bolig.

Mens kontor/handel ligger mellom fire og åtte prosent i avkastning i de fleste vesteuropeiske storbyer, gir logistikk en avkasting på seks til åtte prosent.