Slaget om København

«Gi meg en time», sa Lord Horatio Nelson på den andre aprildagen i 1801. Han sto i spissen for den britiske armada med 1206 kanoner og nær 9000 mann, og skulle ta knekken på den langt mer beskjedne dansk-norske flåten utenfor København.

Men vi skjøt godt fra oss, og etter fem timers kamp, trakk Nelson seg tilbake. Ingen knusende seier, men oppdraget var løst, han hadde ufarliggjort den dansk-norske flåten. Episoden er skrevet inn i historiebøkene som «Battle of Copenhagen», et av de berømte slagene fra Napoleonskrigene.

Ganske nøyaktig 200 år senere er det igjen klart for et avgjørende slag i København, denne gang i byens sentrum.

Det er slaget om hotellmarkedet i København. Men det er også kampen om å skaffe seg herredømme over det skandinaviske hotellmarkedet. Der Nelson talte timer, må hotellinvestorene regne år.

Fire norske hotellkonger satser friskt i København, og skal ta opp konkurransen mot internasjonale hotellgiganter som Marriott, Hilton, Radisson SAS, Accor og Scandic. Pluss danskene selvfølgelig, der Arp-Hansen Hotell Group er den største av de lokale hotellgrupperinger.
RICAHOTELL TIL 250 MILL.
Like før påsken satte inn, gikk fristen ut for å levere inn anbud for Rica-kjedens planlagte storhotell Rica Bella Hotel ute ved Københavns nye Kongressenter noen få minutter fra Kastrup flyplass. Trolig tas de første spadetakene allerede i oktober i år, og Rica Bella Hotel skal etter planene være ferdig i mars 2003. Og det blir ikke noe småtteri. Rundt 300 rom fordelt på 15 etasjer med «Skybar» og «fitness-senter» på toppen. Den totale budsjettrammen er anslått til 250 mill. kroner, og Rica-kjeden har etablert et 50/50 prosent samarbeid med Eiendomsspar om investeringer og eierskap.

Adm. direktør Ole-Jacob Wold i Rica Hotels ASA hevder at en kvart milliard ikke er verre enn at selskapet kunne tatt hele løftet alene.

- Vi kan tåle 250 mill. kroner, men vi vil ikke satse for mye av vår fremtidige inntjening på et enkeltstående prosjekt, sier Wold til Økonomisk Rapport.

Denne karakteristiske forsiktighet kan muligens bidra til å forklare at det skulle ta hele fire år fra Rica Hotels i 1997 besluttet seg for å gå inn i København til de kan vise frem konkrete hotellplaner. Det var i 1997 Rica-styret med styreleder og hovedaksjonær Jan Eilef Rivelsrud, ga klarsignal til å forfølge en skandinavisk ekspansjonsstrategi, med fokus på de større byene.

- Vi har gått ut og inn av mange prosjekter i København. Vi har vært på nippet til å kjøpe eksisterende hoteller, og så har vi gjennom de tre siste årene jobbet parallelt mot Bella Center’et, bekrefter Wold. For ikke lenge siden kom Rica i mål i forhold til Bella Center, som hevder å være Nord-Europas største kongressenter.
4000 NYE ROM
Rica Bella Hotel føyer seg inn i rekken av nye storhoteller som skal bygges i og rundt København.

Det har knapt skjedd noe nytt i Københavns hotellverden gjennom de siste femten årene.

Danmark var tidlig ute med å legge 25 prosent moms på hotelltjenester, og satte Københavnhotellene i en vanskelig konkurransesituasjon. Hotellmomsen slo ut dårlig inntjening gjennom hele 1980-tallet og inn i 1990-årene. Hotellene er blitt slitne og sjuskete, og kvaliteten stadig dårligere.

Nå skjer alt på en gang.

Det er hotellboom i København. Hilton har åpnet sitt første hotell i det skandinaviske markedet, og senere i år står Marriottkjeden klar for å ønske sine gjester velkommen til en 5-stjerners opplevelse.

I løpet av de neste tre årene skal det bygges vel 4000 nye hotellrom, det øker den totale kapasiteten med formidable 50 prosent. Og flere prosjekter står i beddingen. Norske hotellkonger tar en betydelig jafs av kapasitetsøkningen med sine 1250 rom.
FRA PORNOKINO TIL HOTELL
Førstemann ut i revitaliseringen av Københavns hotellmarked var nordmannen Asmund Haare, som med svensk base har etablert hotellkjeden First Hotels. Hotellbransjens Dumbo (Firstlogoen inneholder en flygende elefant) klarte, etter kraftig lokal motstand, å få byggetillatelse til å sette opp et nytt storhotell på ruinene etter en av Københavns første pornokinoer. First Hotel Vesterbro hadde sin offisielle åpning 17. mai 1999. Senere reiste Haare First-flagget på flere København-hoteller, inkludert flyplasshotellet Airport Hotel Dan Copenhagen.

Firstkjeden har senere måttet kvitte seg med flere av sine danske hoteller, og sitter kun igjen med ett Københavnhotell, hotellet på Vesterbro med sine drøyt 400 rom. First har videresolgt leiekontrakten til flyplasshotellet til erkerivalen Choice Hotels.

- Dan hotellet hadde behov for en betydelig oppgradering samtidig som konkurransen rundt Kastrup økte kraftig. Vi fant det ikke regningssvarende å foreta de investeringene som var nødvendige, forklarer PR- og Informationsansvarlig Martina Frisk i First Hotels.

Men Haare har ikke gitt opp i slaget om København. Firstkjeden prosjekterer et nytt storhotell på omkring 300 rom i bygget som har huset Daells varehus. Hotellet skal etter planen åpne dørene for de første gjestene våren 2003. Her foreligger det ikke noen budsjettramme, men vi anslår nødvendige investeringer til å beløpe seg til mellom 200 og 300 mill. kroner.
«STØRST I KØBEN»
Hotellshopperen Petter Anker Stordalen i Choice Hotels Scandinavia har skaffet seg et solid forfeste i Københavns hotellverden. Choice startet forsiktig i 1998 med to franchiseoperasjoner. I fjor sommer ble det virkelig fart i sakene da Choice overtok hotellene som lå under Nordisk Hotel Group.

- I løpet av 18 måneder har vi gått fra praktisk talt ikke å være til stede til å være størst i København, hevder Petter A. Stordalen ubeskjedent, og melder seg som kandidat til å bli titulert som den norske hotellmatador i dansk presse. Det er i hvertfall hevet over enhver tvil at han er en av de største aktørene på det Københavnske hotellmarked, men Stordalen er ikke alene om å proklamere seg som størst i København.

Innenfor vollene teller Stordalen 1000 hotellrom under Choiceparaplyen, i stor-København regner han seg frem til 1300 rom. Choice har valgt å kjøpe en rekke slitne bed & breakfasthoteller, og har sammen med den norske Wenaas-gruppen oppgradert og freshet opp hotellene. Senere har Choice overtatt fem-stjerners-hotellet Neptun, og dekker dermed hele spekteret fra frokosthoteller til fullservicehoteller.
CHOICE MOT 500 MILL.
Økonomisk Rapport har grunn til å tro at Choice og Wenaasgruppen så langt har investert en halv milliard i hotellkjøp og oppgradering i sine danske hoteller, brorparten av investeringene faller på Wenaas.

Men det stopper ikke der. Choice Hotels er klar for å bygge et splitter nytt hotell på 216 rom, som ideelt sett skal åpne høsten 2000. Prislappen vil her komme opp i rundt 200 mill. kroner. I tillegg skal han utvide Clarion Hotel Neptun, og vurderer å «putte på» noen ekstra rom på ytterligere to Choice-hoteller i København. Summerer vi nytt hotellbygg og planlagte utvidelser, vil Choice i løpet av et par år komme opp i 1700 danske hotellrom.

I år regner Stordalen med å omsette for mellom 400 og 500 mill. kroner i Danmark.

- København er kanskje Skandinavias mest dynamiske hotellmarked med regionens mest spennende fremtidsscenario. For Choice er København et av de viktigste markedene, kanskje også det viktigste enkeltmarkedet i Skandinavia.
RAINBOW BYGGER
Hotell- og eiendomskongen Olav Thon er også klar for å bygge storhotell i København med 350 rom og 150 leiligheter som skal legges under Thons egen kjedeprofil Rainbow Hotels som ledes av den trofaste Thon-direktør Morten Thorvaldsen. Det kan fort koste 300-400 millioner kroner å bygge Rainbowhotell og appartements. Olav Thon vil holde tilbake på hotell- og eiendomsinvesteringer i det norske markedet i de nærmeste årene, og vil nå skaffe seg et fotfeste i København. Fra før av er han stor hotellkonge i Brüssel.

Totalt skal de fire norske hotellkongene bygge 1250 nye hotellrom i København, og vil møte beinhard konkurranse fra skandinaviske og internasjonale hotellkjeder.

Det vil koste en drøy milliard kroner å realisere de nye norske hotellprosjektene. Da regner vi Firstkjeden som norsk, selv om gründer og styreformann Asmund Haare fra Spydeberg i Norge har lagt Firstkjedens hovedkontor til Stockholm.
PRISKRIG ELLER AVSKALLING
Analytikere som følger pulsen på Københavns hotellmarked regner med en vekst i antall hotellovernattinger de neste årene. Belegget på Københavns sentrumshoteller endte i fjor på pene 74 prosent, og med en viss økning i oppnådde gjennomsnittspriser. Øresundforbindelsen mellom København og Malmø har utløst en gigantisk byggeaktivitet, og flere internasjonale selskaper har etablert hovedkontorer i regionen. Den økte hotellkapasiteten vil gjøre København enda mer interessant for arrangørene av store internasjonale messer, konferanser og kongresser. Både Hilton og Marriott har valgt seg København som første destinasjon i en planlagt skandinavisk ekspansjon.

Det er likevel få som tror at veksten i hotellovernattinger vil holde tritt med den enorme økningen i antall hotellrom. Det gir to mulige scenarier. Det kan utløse en heftig priskrig i et marked der gjennomsnittsprisene allerede i dag er forholdsvis rimelige. Eller det kan føre til en avskalling av de mest slitne av Københavns hoteller.

Adm. direktør Ole-Jacob Wold i Rica-kjeden har klokkertro på at Rica Bella Hotel i København skal bli god butikk, og budsjetterer med «god avkastning» i år to, etter fulle finanskostnader. - Får vi et gjennomsnitts rombelegg på mellom 60 og 65 prosent, får vi en meget god avkastning, hevder Wold. På sikt ønsker Rica-kjeden å utvide sin representasjon i København med et sentrumshotell.

Svært mange av de langveisfarende hotellgjestene starter sin Skandinaviaturné nettopp i København. - Vi ønsker å følge våre gjester gjennom hele verdikjeden, fremholder Ole-Jacob Wold. Dette er logikken også for de øvrige kjedene, de må være der stamkundene ønsker å reise for å holde på dem. Derfor må alle hotellkjeder som har ambisjoner om å bli dominerende i Skandinavia, være på plass i København. Selv om summen av alle deres hotellprosjekter gir hotellboom og en betydelig overkapasitet i Danmarks hovedstad.

Går alt etter planen, vil Rica allerede til høsten bygge opp en egen salg- og markedsorganisasjon i København for å starte innsalget av det nye Bella-hotellet. Faktisk bruker Rica-kjeden så mye som 8 prosent av omsetningen på salg og markedsarbeid.

Og så får vi bare se om det er dejligt å være norsk hotellinvestor i Danmark.