Røkkeby til 10 milliarder

«Stillstand er tilbakegang».
Gunnar Schjelderup, legendarisk direktør for Christiania Spigerverk.

På Gullhaug Torg hviler hodet til den mangeårige sjefen på Christiania Spigerverk, Gunnar Schjelderup, på sokkel. Og har vel egentlig ikke så mye han skulle ha sagt om det som rører seg i Nydalen. At det igjen er liv og røre, gleder nok den gamle industrikjempe, som holdt seg med mottoet «Stillstand er tilbakegang».

Da den industrielle revolusjon kom til Norge, valgte den seg Akerselva som åsted. På midten av 1800-tallet poppet de første spinneriene opp, noen år etter fulgte jernverkene, sagverk, og annen kraftkrevende industri.

Nydalen var ideell. Industrien kunne tappe kraften rett fra Akerselva. Nydalens Compagnie var ved inngangen til 1900-tallet en av Norges største industriarbeidsplasser med en arbeidsstokk på 1100-1200.

Men industrieventyret skulle ikke vare evig. Spinneridriften opphørte helt på 1960-tallet, og et par tiår senere var det heller ikke mye igjen av jernverksdriften. Nydalen ble en spøkelsesby.

Gullhaug Torg er ingen dårlige utsiktspost for den legendariske industrimannen som ledet Spigerverket gjennom flere tiår. For dette skal bli det pulserende hjertet i hva Avantor i sin årsrapport for 2001 nokså pompøst kaller for «Nydalens postindustrielle landskap», en merkelapp som først ble brukt av Andreas Hompland i en artikkel i Dagbladet. Her skal det bli både T-banestasjon, storhotell og flere nye vannhull, og da skal det være byliv også etter klokken 18.00 om kvelden.

Rett foran oss står Jan Petter Storetvedt, som er styreformann i børsnoterte Avantor ASA og også Kjell Inge Røkkes trofaste løpegutt. Han står der med sine blankpussede sorte sko, som ikke engang byggestøvet fester seg på. Og antrekket er av typen ganske kjedelig, men avgjort ulastelig.

Det er like før Storetvedt må løpe i nytt møte. Vi er et kvarter på overtid, og han har allerede kikket flere ganger på gull-Rolex’en han i sin tid fikk nettopp fra Kjell Inge Røkke.

Det er nå Jan Petter Storetvedt ber så innstendig han bare kan, ja, han nærmest trygler oss.

- Vær så snill ikke å kalle dette for Røkkedalen. Det blir bare ikke riktig, fordi så mange andre har bidratt til utviklingen, bønnfaller Jan Petter Storetvedt.

«Nydalen er ikke et spektakulært lønnsomt utviklingsprosjekt. Men det er absolutt vellykket økonomisk. Mye av nøkkelen lå i billig inngangspris».
Christian Ringnes, eiendomsguru.

Sommeren 1992, for snart ti år siden, var Jan Petter Storetvedt i Oslo, på vei til en ganske sikkert velfortjent utenlandsferie. Telefonen ringte hissig. Kjell Inge Røkke var på tråden, og ferien fikk vente, i hvert fall et døgn.

For Røkke omdirigerte Storetvedt, som da var sjef for Gjelsten & Røkke Eiendom AS, fra utenlandsferie mot Sinsenkrysset og ned til områdene rundt det gamle Spigerverket sør i Nydalen. Og det var en turistattraksjon litt utenfor det vanlige som ventet Røkkes sendemann.

- Det var svart og stygt. Det var masse asbest i takene. Rundt bygningene lå det store slagghauger. Vi så at utfordringene var mange, men vi så også at det var et veldig stort potensial der, minnes Storetvedt.

Troen på potensialet ble ytterligere styrket da Jan Petter Storetvedt gikk opp over langs Akerselven til Nydalen Park, som ligger helt nord i Nydalen, og så hva eiendomsselskapet Nydalens Compagnie (som faktisk skriver sin historie tilbake til 1845 og de første spinneriene langs Akerselven) hadde fått ut av de gamle industribyggene som lå der.

Jan Petter Storetvedt var heller ikke helt ukjent med hva som skulle til for å blåse nytt liv i gamle bygg. Gjennom Gjelsten & Røkke Eiendom hadde han bygd om deler av Bolsønes Verft i Molde til en moderne kontorbydel.

Men Nydalen Syd var så mye større enn både Nydalen Park og Moldeverftet.

Ved inngangen til 1990-tallet hadde industrikjempen Elkem havnet i økonomisk uføre, og trengte sårt til penger. Selskapet bestemte seg for å selge ut datterselskapet Elkem Eiendom, som satt på eiendommene i Nydalen.

Blant slagg og asbest fantes det også gull.

NRK Drama hadde året i forveien bestemt seg for å flytte inn i en av de gamle industrihallene, og gjøre det om til et moderne produksjonssenter. Dernest hadde De norske Bokklubbene under ledelse av Kristenn Einarsson, som fikk kortere vei til jobben, bestemt seg for å bygge nytt hovedkontor nettopp i Nydalen, med plassering mot Gullhaug Torg.

- NRK Drama og Bokklubbene hadde vært kjempemodige som hadde valgt Nydalen. En spenstig beslutning. Elkem Eiendom må ha gjort en utrolig bra salgsjobb for å få dem hit.

Sommeren 1992 var lite lystelig for eiendomsbransjen, som lå nede under et historisk høyt rentenivå.

Gjelsten & Røkke Eiendom fikk tilslaget, og kjøpte Elkem Eiendom for drøye 220 mill. kroner. Ikke lenge etter begynte rentene å falle, og eiendomsprisen vippet oppover. Kremmerne fra Nordvestlandet kunne dessuten reforhandle flere av leieavtalene, i enkelte tilfeller helt opp mot en syvganger av husleien.

- Vi betalte det vi måtte, og hadde det høyeste budet. Og så må vi kunne si at timingen var bra i forhold til markedet. Men så skal vi investere noen milliarder, og gjøre tingene, sier Jan Petter Storetvedt til Økonomisk Rapport.

«Spøkelsesbyen ble utviklet til en spennende, aktiv ny bydel».
Fra Avantors årsrapport 2000.

De tidligere parhestene Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten tok i 1992 med seg arkitektene sine, fra Kosbergs arkitektkontor i Molde, til spøkelsesbyen for å tegne frem Nydalens skjulte verdier.

- Nydalen var et ikke-sted. Vi hadde kjøpt et utviklingsområde, og var opptatt av hva det kunne være verdt. Vi var rimelig fremsynte på hva det kunne bli. Vi skulle lage en by i byen, sier Jan Petter Storetvedt.

Så fulgte operasjon børsnotering.

Gjelsten & Røkke Eiendom fusjonerte med det børsnoterte eiendomsselskapet Avantor ASA i 1994, og Røkke sikret seg kontroll over selskapet. Senere solgte Røkke seg ned til vel 23 prosent før han i forrige uke kjøpte seg opp til 39,9 prosent gjennom Aker RGI Holding. Kjell Inge Røkke er fortsatt styremedlem i Avantor ASA.

- Vi jobbet med å fremvise verdiene som lå i Nydalen. Og så trengte vi en påfyll av utviklingskompetanse, og fant solid og traust byggekompetanse i Avantor. Dette var en fusjon der kremmerne møtte fagfolkene. Til sammen måtte det jo bli fantastisk, erklærer Storetvedt i dag.

Jo, da, riktig så fantastisk, en operasjon som mangedoblet verdien av Kjell Inge Røkkes investeringer i Nydalen.

Avantor ASA hadde sitt utspring fra Tor Andenæs, og hadde tidligere løftet det gamle Havnelaget i Oslo til et moderne kontorbygg. Avantor står også bak forvandlingen av det gamle Schous Bryggeri til et levende miljø av skole og næringsvirksomhet.

Like etter fusjonen med Avantor gikk Jan Petter Storetvedt inn som ny konsernsjef i Avantor, før han i 1997 ble styreformann i selskapet. Da rykket Christian Joys opp som ny adm. direktør i Avantor ASA. For kremmerne er det ingen ulempe at Joys har bakgrunn fra den andre siden, fra Oslo kommune.

I 1996 kjøpte Avantor Nydalen Park fra Nydalens Compagnie, og fikk med det kontroll over resten av Nydalen, som ferdig utbygget vil telle ikke mindre enn 550.000 kvadratmeter byggemasse.

Det er Avantor som har bygget og utviklet store deler av dagens Nydalen, og der de ikke selv eier bygg, så forvalter selskapet eiendommene.

- Da vi kjøpte Elkem Eiendom, var det naturlig for oss å se på resten også, sier Storetvedt.

«Finn bjellesauene som får de andre til å flytte etter».
Jan Petter Storetvedt, styreformann i Avantor ASA.

Ikke lenge etter at Kjell Inge Røkke & Co. rykket inn i Nydalen, skulle TV2 etablere studio- og produksjonslokaler, og valgte å legge Nydalen Studios AS til Nydalen.

- Det hadde ingenting med Nydalen å gjøre. Og det hadde absolutt ingenting med Røkke og Gjelsten å gjøre. Det var nærheten til NRK som avgjorde, hevder Storetvedt.

Og der ligger de i dag, erkerivalene NRK Drama og TV2s Nydalen Studios, side om side, midt i hjertet av Nydalen.

Kremmerne fra Nordvestlandet hadde funnet sin oppskrift på hvordan Nydalen kunne få nytt liv.

- Vi måtte finne bjellesauene, som får de andre til å flytte til Nydalen, sier Storetvedt.

En høyst folkelig fremstilling av de akademiske klyngeteoriene («clusters»). Ikke rart klyngeprofessor og rektor Torger Reve ved Handelshøyskolen BI, satte så mye inn på å flytte BI til Nydalen.

Etter fusjonen med Gjelsten & Røkke, formulerte nye Avantor sin visjon for Nydalen: Vi skal bygge en by i byen.

- Historien gjentar seg. Rundt Spigerverket vokste det frem et helt samfunn, ikke bare arbeidsplasser, men også skole, butikk, bedehus og dans. Nydalen er mer enn et eiendomsprosjekt, vi snakker om å lage en helt ny bydel. Dette har vært en av de største utfordringene i Oslo, sier Christian Joys, som nærmest må utropes til borgermester i Nydalen.

I god kremmertradisjon er Nydalen et eksempel på et etterspørselsstyrt utviklingsprosjekt. Leietakerne må på plass før videre utbygging skal skje.

Avantor valgte seg et knippe av fremtidsindustrier; Media, it og Telekommunikasjon, og satte inn støtet mot de 1-3 største i hver bransje. Og det er jo heller ingen ulempe at farmasiindustrien gjennom Amersham Health (tidligere Nycomed) allerede var sterkt på plass ved inngangen til Nydalen.

For Avantor var det viktig å lokke forlagshuset Hjemmet Mortensen til Nydalen, som kunne brukes for å lokke til seg flere nyetableringer i Nydalen. Hjemmet Mortensen var den siste av bedriftene som fikk en avtale med husleie under 1000-lappen pr. kvadratmeter (som senere er regulert opp). I dag ligger husleien på nybygg i størrelsesorden 1750-1900 kroner kvadratet, og tett oppunder 98 prosent av lokalene som Avantor forvalter, er fylt av leietakere.

Etter hvert som det for alvor begynte å røre på seg i Nydalen, tok Telenor kontakt med Avantor. De ville gjerne tilby sine tjenester, og ville svært gjerne sikre seg et monopol i Nydalen. Det ville ikke Avantor være med på.

Telenors første store utfordrer, NetCom, flyttet hovedkontoret sitt til Nydalen, og flere telekomaktører fulgte etter. Faktisk fikk Storetvedt & Joys høre på Dagsrevyen at Song Networks, som samarbeider med NetCom, hadde bestemt seg for å flytte fra Aker Brygge til Nydalen. Det hadde de ennå ikke snakket ferdig med Avantor om. Men Song er på plass, i nabobygget til NetCom.

«Christian (Joys) er spesielt flink på å få til samspill med reguleringsmyndighetene».
Jan Petter Storetvedt, styreformann i Avantor.

Vi tar en rask runde i Nydalen. Christian Joys viser vei sammen med sin styreformann Jan Petter Storetvedt.

En anleggsarbeider skjønner at det er Joys & Storetvedt som bestemmer i Nydalen, og vil vite hvordan han kan få klarsignal til å få flyttet noen kjempesteiner som sperrer for anleggsmaskinene.

- Du får ringe vårt servicekontor, sier Storetvedt, og oppgir telefonnummeret på husken. Like rundt hjørnet kjører en av Avantors lett gjenkjennelige røde bybiler.

- Christian (Joys) er spesielt flink til dette med samspill med reguleringsmyndighetene. Han ligger i forkant. Han vet hvor lang tid ting tar, og når du skal trykke på hvilke knapper. Du ser lite av Christian Joys som går ut i mediene og beklager seg. Og kremmerkompetansen kan like gjerne sitte i styrerommet som i sjefsstolen, sier Storetvedt.

Christian Joys jobbet i Oslo kommune da han første gang fikk øynene opp for hva Nydalen kunne bli. Det skjedde da Elkem bestemte seg for å flytte sitt hovedkontor til Nydalen. Senere meldte Joys overgang til privat næringsliv, og eiendomsselskapet Avantor.

Nydalens borgermester Christian Joys har jobbet iherdig med å forbinde Nydalen med Oslo sentrum, og resten av verden. Atkomstveiene er blitt bedre, og T-bane-forbindelsen mellom Nydalen og Storo er på det nærmeste ferdig, og ser vi frem mot 2006 vil den mye omtalte T-bane-ringen stå klar med forbindelse fra Ullevål via Nydalen og Storo til Carl Berners plass. Det skulle bety 11 minutters reisetid til sentrum. Og bredbåndene er for lengst på plass, med høyhastighetforbindelser ut i den store verden. Faktisk kan Nydalens innbyggere velge mellom fem konkurrerende tilbydere av teletjenester.

Christian Joys har også passet på å få alle reguleringsplaner og byggemeldinger gjennom Oslo kommunes saksbehandlere, som ikke alltid utmerker seg for sin effektive og raske byggesaksbehandling..

Det skal bygges ytterligere 200.000 kvadratmeter i Nydalen, som med dagens markedsforhold skulle tilsi en sluttstrek en gang i 2007/2008. Skulle utleiemarkedet bli vesentlig dårligere, vil Avantor vente med å bygge ut til klimaet bedrer seg.

«Ein bydel i historisk forvandling: Av industri er det kome, til informasjon og underholdning skal det bli».
Fra Avantors årsrapport for 2001.

Mens Fred. Olsen & Co. har snakket store ord om IT Fornebu, har Avantor gjort mer enn å snakke. De har rett og slett bygget en by av både dagens og fremtidens industrier. Prikken over i-en ble satt, da Torger Reve tidligere i år signerte kontrakten med Avantor om å flytte til Nydalen.

I dag jobber det mer enn 8000 mennesker i Nydalen, som er langt flere enn stålverkene og spinneriene sysselsatte i sin storhetstid. Høsten 2005 vil Nydalens befolkning dobles, når Handelshøyskolen BI flytter inn på Nydalen Campus.

Etter hvert som Avantor har utviklet bygg, og fylt dem med leieboere, har selskapet solgt unna de ferdig utviklede byggene. I 2000 solgte Avantor unna eiendom for 2,9 milliarder kroner til Industrifinans Næringseiendom, og belønnet aksjonærene med utbytte. Men det er fortsatt Avantor som forvalter byggene, også etter realiseringen av verdiene.

Avantor har bygget, revitalisert og forandret Nydalen. Samtidig har Nydalen forandret Avantor. For to år siden, i år 2000, endret Avantor sin visjon fra å være «Næringslivets eiendomspartner» til å skulle utvikle «eiendom for hodet og hjertet». Selskapet har samtidig tatt spranget fra å være et eiendomsselskap til å fabulere om å bli «Norges ledende utvikler av bydeler».

Derfor er ikke Christian Joys fornøyd før Nydalen får et liv også etter klokken 18.00.

- Vi har satt søkelyset på å skape liv mellom husene, og gjøre Nydalen til et «postindustrielt landskap», erklærer Christian Joys. For Nydalen er i dag først og fremst en kontorby, fylt opp av fremtidens industrier. Fortsatt er det et stykke vei å gå før Nydalen får puls.

Det er Avantor som eier og driver Nydalens eneste restaurant. Restaurant Spigerverket åpnet i 1996, og det er fortsatt glissent mellom bordene. Restauranten er i seg selv ingen gullgruve, men mer å betrakte som en investering i fremtidig sosialt liv i byen. Men Christian Joys er ikke et øyeblikk i tvil om at det nå bare er et tidsspørsmål før det blir fart i hovedpulsåren rundt Gullhaug Torg.

Studentene kommer. T-banen kommer. Raddisson SAS skal åpne hotell. Og rundt det hele vil det bli nye vannhull, og andre servicetilbud som skal gi liv nærmest døgnet rundt. Og Avantor skal fortsette å åpne opp Akerselva til glede for alle som bor, jobber eller bare rusler gjennom Nydalen.

Helt nederst i Nydalen ligger Christiania Spigerverk, som med Freia-arving Per Throne-Holst og Carl Christian Kaas som hovedaksjonærer produserer fortsatt spiker. I fjor omsatte Christiania Spigerverk for rundt 117 mill. kroner og kunne notere seg for et plussresultat før skatt på rundt 7,5 mill. kroner, etter å ha fått litt juling av kursen på svenskekronen. Fiskars og Fundia driver også industriproduksjon i Nydalen, og med Schibsteds trykkeri, rykket det inn et nytt lag av tradisjonelle industriarbeidere, som en kontrast til høytsvevende it og telekom-selskaper.

Adm. direktør Tom Christian Arnulf på Christiania Spigerverk legger ikke skjul på at han savner både finvalseverk, stålverk og resten av metallindustrien, men skriver det av på kontoen for vemodighet.

- Det var moro den gangen, sier han, men hilser nybyggerne velkommen til dalen. - Det er jo solide bedrifter.

- Det er nå vi skal opp til eksamen, og gjøre Nydalen til en komplett bydel, sier Christian Joys.

Når Nydalen er ferdig utviklet, vil det totalt ha kostet mellom 10 og 12 milliarder kroner (2002-kroner), anslår Joys. Av dette gjenstår det å investere rundt 3,5 milliarder kroner, inkludert BIs nye hovedbøl.

Styreformann Jan Petter Storetvedt i Avantor legger ikke skjul på at han nå er på jakt etter et nytt stort område med stort utviklingspotensial. For Avantor skal bygge flere Røkkebyer .