Det europeiske hus
- Jøss, her var det billige leiligheter! Her må jeg kjøpe!
Selv midt under sommerens fotball-VM kunne ikke norske fotballturister i Berlin la være å la blikket sveipe fra ballen til balkongen. For mange studerte boligannonser like ivrig som sportsresultater.
Nordmenn er blitt et folk av boliggamblere - også utenfor landets grenser. Men i jakten på det europeiske hus vet de færreste at tyske boligpriser har stått stille i over ti år og at det ikke er ventet noen stor boom med det første.
Tanken på et dødt marked er vanskelig å ta innover seg når man kommer fra et land der prisene har steget og steget det siste tiåret. Og de fortsetter å stige til tross for stadige advarsler fra folk som har vært ute en bolignatt før. Men priser går ikke bare opp - det er leksa som nå må læres på nytt i flere europeiske land.
I Norge var de sesongjusterte boligprisene i august over 14 prosent høyere enn året før, viser statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). I Danmark har prisene steget enda mer - 22 prosent på et år, ifølge Danske Bank. Europa-toppen utgjøres av de baltiske boombyene Riga og Tallinn der boligprisene har steget med 30-40 prosent de siste årene.
I USA, Storbritannia og Danmark er det allerede tegn på at stagnasjonen er på vei. Der selges boliger nå til lavere priser enn året før og ukurante hus er vanskeligere å selge uten rabatt. I Sør-Europa er boomen for feriehus i ferd med å flytte seg fra Spania til nye EU-medlemmer lenger øst. Boombyer som Marbella opplever nå en bakrus etter å ha sett prisøkninger på opptil 150 prosent siden 2000.
Det er lenge siden den britiske statsministeren Margaret Thatcher på 80-tallet satte i gang den første liberaliseringen av det britiske boligmarkedet. Men hennes ide om å gjøre småsparere til småkapitalister ved å la dem eie egen bolig slo an - først i Skandinavia og så i resten av Europa.
Det som virkelig satte fart i det europeiske markedet i nyere tid, var euroen - for øvrig et av Thatchers fremste hatobjekter. Da den felles europeiske valutaen ble innført i 1999, senket den renten dramatisk i land som Spania, Portugal, Italia og Hellas. Det ga helt nye muligheter for opplåning til bolig. Euroen ga også stabilitet for utenlandske investorer etter 80- og 90-tallets europeiske valutaturbulenser.
Tvungen innveksling av gammel valuta mot euro fikk dessuten masse svarte penger ut av skap og bankhvelv i land som Spania, Portugal, Italia og Hellas. Penger gjemt unna i mistro til myndighetene fikk nå penger å gå på - ikke minst via byggeboomen langs solkystene.
Det ga en veritabel boom - fremfor alt i Spania. Først nå ser spanske myndigheter at det gikk over stokk og stein. Nå truer de med å rive flere ulovlige hus satt opp da alle bare ville bli rike.
Øvelsen «privat eiendom» ble gjentatt i 2004 da EU ble utvidet med 10 nye medlemsland i øst og sør. Men her tok det lengre tid før boomen skjøt fart, fordi folk i de eks-kommunistiske landene var fattigere enn EU-landene i sør hadde vært. Nå er de baltiske landene blant de heteste eiendomsmarkedene i Europa.
Den lave euro-renta har også virket stabiliserende på «utenfor-euro-land» som Norge, Sverige og Danmark, fordi sentralbankene der forsøker å holde en valutakurs og et rentenivå i nærheten av euroland.
Men den lange perioden med lave renter hadde ikke vært mulig uten hjelp fra Kina. Den enorme produksjonen fra asiatiske billigprodusenter til nær sagt alle dagliglivets behov bidro sterkt til å holde konsumprisene nede. Selv om energiprisene har gått i været etter de siste årenes krig og terror, har det ennå ikke vært nok til å presse inflasjon og rente opp.
Perioden med billige lån og stabil valuta rundt årtusenskiftet falt også sammen med en gigantisk verdioverføring i Vest-Europa. Etterkrigsgenerasjonen som bygde opp landene der etter krigen har de siste 10-15 årene overført fruktene av sitt arbeid til sine barn. Arven av hus og bedrifter har gitt enorm kapitalmakt til den boligkjøpende generasjonen over 40 år. Men nye generasjoner europeisk ungdom vil ikke ha like lett for å få innpass i boligmarkedet - om de ikke har gode jobber eller en rik familie i ryggen.
Økt inflasjon og høyere rente kan bremse prisracet på boliger. Det har allerede skjedd i USA og Storbritannia, og vil trolig også skje i Europa. Den europeiske sentralbanken har allerede varslet ytterligere renteøkninger. Spørsmålet er hvor langt ned prisene vil gå.
Den europeiske boligboomen kan godt trenge en pause. Slik det er nå, truer en krise lik den boligmarkedet i Tyskland opplevde på 90-tallet. Etter den tyske gjenforeningen i 1990 var det voldsomme eiendomsspekulasjoner. Godt hjulpet av boligsubsidier og skattefritak, ble det bygget mer enn folk trengte. Resultatet er at hele bydeler måtte rives og titusener av leiligheter står tomme. Prisene har stagnert i en tiårsperiode. Det kan skje igjen.
Europa står nemlig overfor store endringer. Hvert år dør det 900.000 flere mennesker enn det fødes i den gamle verdensdelen. Aldring og endrede arbeidsmønstre som følge av globaliseringen skaper nye bovaner. Hele byer og landområder i Øst- og Mellom-Europa er i ferd med å bli avfolket på grunn av mangel på arbeid.
I vest skaper mindre ungdomskull og nye familiemønstre andre boligmarkeder. Kanskje vil nyrike innvandrerfamilier med mange barn flytte ut i de fine forstadsvillaene, mens unge gammeleuropere med mange foreldre heller finner seg et lite, sentralt krypinn i sentrum. Kanskje i en bydel som er kul, fordi den en gang var forbundet med fattige innvandrere.
De store byene er fortsatt vinnerne i boliggaloppen, og London ligger på pristoppen. Men her er det utlendinger som er de rikeste kjøperne. 51 prosent av dem som kjøpte hus i verdensbyen til en pris på over 2 millioner pund (24 millioner kroner) var «oversjøiske» kjøpere fra Russland, Midtøsten eller Asia, ifølge eiendomsselskapet Knight Frank. Den heteste boombyen i Europa er likevel Moskva. Her kan prisene gå forbi Londons i løpet av fire-fem år.
Landlig idyll er heller ikke å forakte. Feriehjem langs Middelhavet og hytter i Alpene har lenge vært populære. Landsbyer i gamle fraflyttingsområder i Sør-Spania, Sør-Frankrike og Sør-Italia har fått nytt liv gjennom investeringer gjort av solhungrige nordboere.
Nå skjer det samme i Kroatia, Bulgaria og Tyrkia, der tilpasning til fremtidig EU-medlemskap har gjort landene attraktive for investorer.
Men feriehus kjøpt på kreditt av egen raskt verdistigende bolig er ikke uten farer. Knight Frank ser feriehusmarkedet som det mest utsatte for store prissvingninger fremover. Ett moment er at hytta er lettere å kvitte seg med enn huset.
Men til nå har mange kjøpere av fritidshus i det fjerne sett det som en selvfølge at det går billige flyruter rett til hytta. Men det kan endre seg med stigende energipriser, økte flyplassavgifter på grunn av sikkerhet mot terror og krav om avgifter også for flyenes CO2-utslipp.
Alt i alt har eiendomsboomen vært en velsignelse for Europa. Den har skapt store verdier og gitt vanlige mennesker en økonomisk sikkerhet som bidrar til vekst og velstand. Men noen ganger er det tid for edruelighet. For jo lenger festen varer, jo mer blir det å rydde opp.
Selv midt under sommerens fotball-VM kunne ikke norske fotballturister i Berlin la være å la blikket sveipe fra ballen til balkongen. For mange studerte boligannonser like ivrig som sportsresultater.
Nordmenn er blitt et folk av boliggamblere - også utenfor landets grenser. Men i jakten på det europeiske hus vet de færreste at tyske boligpriser har stått stille i over ti år og at det ikke er ventet noen stor boom med det første.
Saken fortsetter under annonsen
Tanken på et dødt marked er vanskelig å ta innover seg når man kommer fra et land der prisene har steget og steget det siste tiåret. Og de fortsetter å stige til tross for stadige advarsler fra folk som har vært ute en bolignatt før. Men priser går ikke bare opp - det er leksa som nå må læres på nytt i flere europeiske land.
I Norge var de sesongjusterte boligprisene i august over 14 prosent høyere enn året før, viser statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). I Danmark har prisene steget enda mer - 22 prosent på et år, ifølge Danske Bank. Europa-toppen utgjøres av de baltiske boombyene Riga og Tallinn der boligprisene har steget med 30-40 prosent de siste årene.
Saken fortsetter under annonsen
I USA, Storbritannia og Danmark er det allerede tegn på at stagnasjonen er på vei. Der selges boliger nå til lavere priser enn året før og ukurante hus er vanskeligere å selge uten rabatt. I Sør-Europa er boomen for feriehus i ferd med å flytte seg fra Spania til nye EU-medlemmer lenger øst. Boombyer som Marbella opplever nå en bakrus etter å ha sett prisøkninger på opptil 150 prosent siden 2000.
Det er lenge siden den britiske statsministeren Margaret Thatcher på 80-tallet satte i gang den første liberaliseringen av det britiske boligmarkedet. Men hennes ide om å gjøre småsparere til småkapitalister ved å la dem eie egen bolig slo an - først i Skandinavia og så i resten av Europa.
Saken fortsetter under annonsen
Tvungen innveksling av gammel valuta mot euro fikk dessuten masse svarte penger ut av skap og bankhvelv i land som Spania, Portugal, Italia og Hellas. Penger gjemt unna i mistro til myndighetene fikk nå penger å gå på - ikke minst via byggeboomen langs solkystene.
Det ga en veritabel boom - fremfor alt i Spania. Først nå ser spanske myndigheter at det gikk over stokk og stein. Nå truer de med å rive flere ulovlige hus satt opp da alle bare ville bli rike.
Saken fortsetter under annonsen
Øvelsen «privat eiendom» ble gjentatt i 2004 da EU ble utvidet med 10 nye medlemsland i øst og sør. Men her tok det lengre tid før boomen skjøt fart, fordi folk i de eks-kommunistiske landene var fattigere enn EU-landene i sør hadde vært. Nå er de baltiske landene blant de heteste eiendomsmarkedene i Europa.
Den lave euro-renta har også virket stabiliserende på «utenfor-euro-land» som Norge, Sverige og Danmark, fordi sentralbankene der forsøker å holde en valutakurs og et rentenivå i nærheten av euroland.
Saken fortsetter under annonsen
Men den lange perioden med lave renter hadde ikke vært mulig uten hjelp fra Kina. Den enorme produksjonen fra asiatiske billigprodusenter til nær sagt alle dagliglivets behov bidro sterkt til å holde konsumprisene nede. Selv om energiprisene har gått i været etter de siste årenes krig og terror, har det ennå ikke vært nok til å presse inflasjon og rente opp.
Perioden med billige lån og stabil valuta rundt årtusenskiftet falt også sammen med en gigantisk verdioverføring i Vest-Europa. Etterkrigsgenerasjonen som bygde opp landene der etter krigen har de siste 10-15 årene overført fruktene av sitt arbeid til sine barn. Arven av hus og bedrifter har gitt enorm kapitalmakt til den boligkjøpende generasjonen over 40 år. Men nye generasjoner europeisk ungdom vil ikke ha like lett for å få innpass i boligmarkedet - om de ikke har gode jobber eller en rik familie i ryggen.
Økt inflasjon og høyere rente kan bremse prisracet på boliger. Det har allerede skjedd i USA og Storbritannia, og vil trolig også skje i Europa. Den europeiske sentralbanken har allerede varslet ytterligere renteøkninger. Spørsmålet er hvor langt ned prisene vil gå.
Den europeiske boligboomen kan godt trenge en pause. Slik det er nå, truer en krise lik den boligmarkedet i Tyskland opplevde på 90-tallet. Etter den tyske gjenforeningen i 1990 var det voldsomme eiendomsspekulasjoner. Godt hjulpet av boligsubsidier og skattefritak, ble det bygget mer enn folk trengte. Resultatet er at hele bydeler måtte rives og titusener av leiligheter står tomme. Prisene har stagnert i en tiårsperiode. Det kan skje igjen.
Europa står nemlig overfor store endringer. Hvert år dør det 900.000 flere mennesker enn det fødes i den gamle verdensdelen. Aldring og endrede arbeidsmønstre som følge av globaliseringen skaper nye bovaner. Hele byer og landområder i Øst- og Mellom-Europa er i ferd med å bli avfolket på grunn av mangel på arbeid.
I vest skaper mindre ungdomskull og nye familiemønstre andre boligmarkeder. Kanskje vil nyrike innvandrerfamilier med mange barn flytte ut i de fine forstadsvillaene, mens unge gammeleuropere med mange foreldre heller finner seg et lite, sentralt krypinn i sentrum. Kanskje i en bydel som er kul, fordi den en gang var forbundet med fattige innvandrere.
De store byene er fortsatt vinnerne i boliggaloppen, og London ligger på pristoppen. Men her er det utlendinger som er de rikeste kjøperne. 51 prosent av dem som kjøpte hus i verdensbyen til en pris på over 2 millioner pund (24 millioner kroner) var «oversjøiske» kjøpere fra Russland, Midtøsten eller Asia, ifølge eiendomsselskapet Knight Frank. Den heteste boombyen i Europa er likevel Moskva. Her kan prisene gå forbi Londons i løpet av fire-fem år.
Landlig idyll er heller ikke å forakte. Feriehjem langs Middelhavet og hytter i Alpene har lenge vært populære. Landsbyer i gamle fraflyttingsområder i Sør-Spania, Sør-Frankrike og Sør-Italia har fått nytt liv gjennom investeringer gjort av solhungrige nordboere.
Nå skjer det samme i Kroatia, Bulgaria og Tyrkia, der tilpasning til fremtidig EU-medlemskap har gjort landene attraktive for investorer.
Men feriehus kjøpt på kreditt av egen raskt verdistigende bolig er ikke uten farer. Knight Frank ser feriehusmarkedet som det mest utsatte for store prissvingninger fremover. Ett moment er at hytta er lettere å kvitte seg med enn huset.
Men til nå har mange kjøpere av fritidshus i det fjerne sett det som en selvfølge at det går billige flyruter rett til hytta. Men det kan endre seg med stigende energipriser, økte flyplassavgifter på grunn av sikkerhet mot terror og krav om avgifter også for flyenes CO2-utslipp.
Alt i alt har eiendomsboomen vært en velsignelse for Europa. Den har skapt store verdier og gitt vanlige mennesker en økonomisk sikkerhet som bidrar til vekst og velstand. Men noen ganger er det tid for edruelighet. For jo lenger festen varer, jo mer blir det å rydde opp.
