Begynnelsen på boligkrakket?
Den siste statistikken fra Norges Eiendomsmeglerforbund viser at boligprisene falt med 2,2 prosent i juli. Det er mye på en måned.
De siste 12 månedene har boligprisene falt 3,3 prosent.
Eiendomsmeglerforbundets direktør, Finn Tveter, hevder hårdnakket at prisene vil ta seg opp igjen mot slutten av året. Men det er han jo også nærmest programforpliktet til å hevde.
Som alle andre markeder styres også boligmarkedet i stor grad av psykologi. Hvis folk tror prisene vil falle, så faller de også. Og omvendt.
Så det er klart at eiendomsmeglerne gjerne vil at folk skal være optimistiske. Det er det de tjener penger på.
Derfor tar vi Eiendomsmeglerforbundets prognoser med en solid klype salt.
Kanskje er det eksperter som sitter utenfor landets grenser som best kan vurdere det norske boligmarkedet.
Det har de også gjort.
Overpriset
Ifølge en analyse fra den tyske storbanken Deutsche Bank er norske boligpriser overvurdert med hele 25 prosent.
Norge ligger i den øvre delen av listen over land der boligprisene er overvurdert, opplyser Deutsche Bank som har analysert boligprisprisutviklingen på globalt plan.
Danmark og Norge ligger på henholdsvis fjerde og femte plass i Europa når det gjelder overvurderte boligpriser. I Danmark er prisene overvurdert med 31 prosent, mens Europas mest overvurderte boligpriser finner vi i Storbritannia med 37 prosents overpris.
Boligkrisen er allerde et faktum i Storbritannia, og delvis også i Danmark.
Verdien på boliger er på mange måter et fundament i vårt økonomiske system. Når denne faller får det store ringvirkninger.
Utløser kriser
Den forrige finanskrisen tidlig på 90-tallet ble utløst av et kraftig fall i boligmarkedet i USA.
Nå har det samme skjedd igjen. Det amerikanske boligmarkedet har kollapset. Den såkalte subprime-krisen, som i første rekke dreier seg om boliglån, har utløst en global finanskrise.
Kan falle 30 prosent
En av USAs fremste analytikere, Meredith Whitney, hos Wall Street-firmaet Oppenheimer & Co mener boligprisene i USA vil falle ytterligere 30 prosent, eller mer.
Meredith Whitney var den første analytikeren som advarte mot farene forbundet med subprimelån - lån til personer med lav inntekt og dårlig kredittverdighet.
Det gjorde hun så tidlig som i oktober 2005.
Ifølge Whitney vil et dramatiske boligprisfall komme som en følge av at bankene nærmest har sluttet å låne ut penger. Hun viser til at amerikanske banker i 2007 lånte ut 900 milliarder dollar til boligformål. Så langt i år har de bare lånt ut 100 milliarder.
Den amerikanske sentralbanken har siden september ifjor kuttet renten dramatisk fra 5,25 til 2 prosent. I tillegg har sentralbanken pumpet hundrevis av milliarder dollar inn i banksystemet.
Hensikten har vært å oppretteholde bankenes evne til å låne ut penger, og dermed holde hjulene i gang både i næringslivet og blant privatpersoner.
Men det har ikke skjedd. Bankene har i stedet brukt de ekstra pengene fra myndighetene til å dekke sine tap, samt bygge opp nye kapitalreserver i tilfelle nye tap.
Når folk ikke får låne penger, blir boliger stående usolgt og prisene presses ned.
Krise? Hvilen krise?
Mange har vanskelig for å se at lille Norge kan bli rammet av en tilsvarende boligkrise som i USA.
Det hadde man også på begynnelsen av 90-tallet, men vi fikk en smell likevel.
Noen mener at rentene i Norge er for lave til at vi kan få et kraftig fall i boligprisene og viser til jappetiden på 80-tallet hvor vi i etterkant fikk et kraftig fall i eiendom - da var rentene på et tosifret nivå. Men på 1920- og 30-tallet var statsrentene på tilsvarende lave nivåer som i dag, men husprisene falt likevel kraftig.
Andre mener at siden det er nesten ikke arbeidsledighet her i landet, så kan ikke folk få betalingsproblemer og boligprisene kan ikke falle. Men historisk viser det seg ofte at priser på boliger begynner å falle når sysselsettingen er på topp.
Det er også dem som hevder at vi ikke har subprimelån i Norge og boligeiere kan ikke få de samme problemene som boligeiere i USA.
Man kan jo kalle det hva man vil, men høsten 2006 var det nesten 40 prosent av dem som tok opp boliglån her i landet som fikk mer enn 100 prosents finansiering. En betydelig del av disse lånekundene vil få store betalingsproblemer om rentene skulle stige ytterligere.
Et annet særnorsk forhold som spiller inn er at norske lånekunder i svært liten grad benytter seg av fast rente. Det fleste har flytende rente, og en markert renteøkning kan derfor slå ekstra hard ut i Norge.
Renten på boliglån kommer mest sansynlig til å øke - uansett hva Norges Bank gjør. Det er en naturlig konsekvens av finanskrisen, økte kostnader for bankene, samt innstramminger på lånemarkedet.
Når kommer smellen?
I økonomisk sammenheng mener ekspertene at Norge generelt ligger cirka 2 år etter utviklingen i USA.
Om det er riktig vil vi se de første tegnene på krise i det norske boligmarkedet mot slutten av året, eller i begynnelsen av 2009.
Men om vi opplever et nytt krasj, det vil si et kortvarig og stupbratt fall i boligprisene, er ikke så sikkert.
For selv om vi har blåst opp en boble i boligmarkedet, fører det ikke nødvendigvis til et krakk.
En økonomisk boble er i utgangspunktet irrasjonell, så den kan like godt bli enda mer irrasjonell før den sprekker.
Og når den eventuelt sprekker er det heller ikke sikkert at det skjer med et stort smell.
Det er også konklusjonen til Deutsche Bank.
Bankens analytikere spår en langsom nedtur over flere år. Deutsche Bank mener fallet i boligmarkedet er et globalt fenomen, og at hvis det skal bli et regelrett krakk må det skje noe drastisk i arbeidsmarkedet eller i andre deler av økonomien. Og det er det foreløpig ingen tegn til - hverken i Norge, Sverige eller i Danmark, ifølge den tyske banken.
Den norske finanseksperten Espen Gaarder Haug mener boligprisene i Norge kan falle med mellom 20 og 30 prosent i løpet av en periode på noen år.
Boligprisene her i landet vil fortsette å falle, uansett hva Norges Eiendomsmeglerforbund måtte mene.
Men med hvor mye og hvor hurtig er det ingen som med sikkerhet kan si noe om i dag.
