Boligprisene: De store byene stikker fra i hele Europa

14 år etter at boken Den kreative klassen kom ut, kan det se ut til at budskapet til forfatteren Richard Florida har sunket inn hos Europas unge. I boken argumenterte Florida for at unge, dynamiske folk med høy utdanning og mål om en karriere innen forskning, kunst, design og til og med revisjon (de kreative klassen favnet bred) vil søke til metropolene, og der vil de sørge for å skape fremtidens vekstmotorer. 

Nå slår en ny rapport fra European Mortgage Federation fast at prisveksten i de store byene drar fra nesten alle andre steder i Europa. 

I snitt var boligprisene i europeiske hovedstader 10 prosent høyere enn i resten av landet.

Men det er enorme forskjeller. Ser man på utviklingen de siste ti årene, har boligprisene i Wien økt med 85 prosent, mens prisoppgangen i resten av Østerrike var på 28 prosent. I Frankrike har boligprisene stått nærmest stille de siste ti årene, mens et krypinn i Paris har blitt 40 prosent dyrere.

Utviklingen henger sammen med befolkningsvekst. Og den demografiske utviklingen i Europa viser et klart skifte i hvordan unge har bosatt seg de siste ti årene. Trenden er at de har flyttet fra sør til de nordlige hovedstadene.

Oslo var den hovedstaden i Europa med den største prosentvise veksten i antallet 20 til 35-åringer i perioden mellom 2006 og 2015. Antallet unge folk i hovedstaden økte med 25 prosent. Bare Wien kan vise til lignende tiltrekning på unge i samme periode.

Krisen i Sør-Europa har også spilt en rolle. Ungdommen i Spania og Hellas har rømt i hopetall. Madrid og Athen har mistet om lag hver fjerde unge innbygger de siste ti årene.

Låner mer

Rapporten viser at det lånes ut stadig mer til boligformål i Europa. Økningen mellom 2014 og 2015 er på 3,5 prosent. Men det er stor forskjell landene imellom. Mens låntakere i eurolandene økte låneopptaket med 1,5 prosent, økte opptaket med 7,6 prosent i land utenfor eurosonen som Storbritannia og de Skandinaviske landene.

Felles for alle er at utlånsrenten fortsatte å falle. Den europeiske sentralbankens styringsrente lå i 2015 på 0,05 prosent og ble senket til 0 prosent i mars 2016. Det har selvsagt bidratt til å gjøre boliglånene Svært billige. I rapporten går det frem at et renten på et typisk boliglån varierer fra 14 prosent i Tyrkia til rett i overkant av 2 prosent i de fleste nord-europeiske landene.

Mens boligprisene i Norge nesten kun har økt de siste tiårene, har historien vært en ganske annen i store deler av Europa. Finanskrisen fikk pilene til å peke nedover, og det er først nå man er i ferd med å ta igjen det tapte - når man holder hovedstadene utenfor. 

Bakteppet er at veksten i Europa er i ferd med å ta sa opp etter mange tunge år - i hvert fall i deler av regionen. I rapporten pekes det på at deler av veksten skyldes offentlig forbruk på mottak av flyktninger som har hatt en postitiv innflytelse på den økonomiske aktiviteten. Likevel er arbeidsledigheten høy og til og med økende i mange av landene. 

Tung inngangsbillett

Rapporten peker på flere grunner til at storbyene drar i fra. Mangel på gode tomter å bygge på er et gjennomgangstema i de fleste landene i Europa. Berlin er i så måte et godt eksempel. Her har den giftige cocktailen av dragning på unge og kreative  og interesse fra boligspekulanter ført til kraftig prispress. Riktignok startet Berlin på et lavt nivå, byen ligger i den østlige delen av Tyskland som opplever sterk fraflytting, og byen har aldri vært et senter for industri eller en stor utvikler av nye arbeidsplasser. Likevel er det til Berlin de drar. De siste ti årene har boligene blitt 60 prosent dyrere. 

I Berlin har ikke antallet tomter til salgs økt siden 2010, selv om etterspørselen har gått i taket. Forslaget om å bygge 5000 boliger på den åpne plassen som tidligere var den historiske flyplassen Tempelhof, ble stoppet av en folkeavstemming. 

 Tyske entreprenører viser også til at byggekodene har endret seg dramatisk de siste 20 årene. Det mest fordyrende er nye energikrav og krav til bedre brannsikring. I Tyskland er det også ikke uvanlig at kommunene krever at utbygger tar kostnadene ved utbygging av barnehager, gater og annen infrastruktur, som naturligvis bidrar til gjøre boligene dyrere til slutt.

Utviklingen har skjedd i en tysk kultur hvor det ikke er vanlig å eie bolig. Mens snart 90 prosent av nordmenn i dag eier egen bolig, er det bare halvparten av tyske husholdninger som eier boligen de bor i, resten leier. I utgangspunktet er det rart, beregninger har vist at det er 30 prosent billigere å eie enn å leie også i Tyskland. Men svaret på den lave eieandelen kan ligge i den høye inngangsbilletten. 

De fleste banker krever 10 prosent egenkapital og myndighetene krever som regel 6,5 prosent skatt på boligens verdi hver gang man skifter bolig - som grovt kan sammenlignes med den norske dokumentavgiften på 2,5 prosent hver gang en bolig skifter eier. Mens dokumentavgiften ikke betales første gang en bolig omsettes, må den tyske skatten betales hver gang. I dag betyr det at man bør ha oppspart minst 50.000 euro for å komme inn på det tyske boligmarkedet.  

Forslag om nye norske regler

Finanstilsynet la torsdag fram forslag til en mer restriktiv utlånspraksis fra norske banker for å bremse den voldsomme boligprisveksten.

Tilsynet redegjør for sine forslag i et brev tilfinansminister Siv Jensen (Frp). Blant annet foreslås det å fjerne bankenes adgang til å fravike forskriftens krav til betjeningsevne, belåningsgrad og avdragsbetaling. Finanstilsynet anbefaler også at regjeringen reduserer maksimal belåningsgrad for rammelån fra 70 til 60 prosent.

Et annet forslag er at «gjeldende krav til kundenes betjeningsevne suppleres med en bestemmelse om at kundens samlede lån ikke skal utgjøre mer enn fem ganger kundens brutto årsinntekt.»

I tillegg foreslår tilsynet at krav om avdragsbetaling på nedbetalingslån skal gjelde for alle lån med belåningsgrad over 60 prosent, mot 70 prosent i gjeldende forskrift. Innstrammingene foreslås iverksatt fra 1. januar 2017

I pressen har flere banktopper tatt til orde for at boligkjøpere i Oslo må stille med mer egenkapital enn lånekunder i resten av landet. Til Dagens Næringsliv sier norgessjef i Danske Bank Trond Mellingsæter at man bør vurdere om det bør innføres særskilte tiltak for Oslo-regionen. Han mener man bør kunne vurdere å stille krav om hele 25 prosent egenkapital i pressområdene og får støtte fra konsernsjef i Sparebanken Vest som mener det blir feil å stramme til for hele landet når det har stått nærmest stille i Stavanger-regionen.